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现象分析:炒楼花是指商品房预售后,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再次转让的行为。预售商品房再行转让不同于一般房地产转让和再转让,房地产转让包括出让合同和实体财产及其权利的转让,受让人(买房人)不仅要履行转让双方约定的权利义务,而且要履行出让合同中约定的各项义务,而“炒楼花”是承购人(买房人)将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为,预售人(房地产开发企业)仍然是出让合同义务的履行者。“炒楼花”转让实质上是预售房屋合同债权的转移,在不变更债权内容的前提下,改变债的主体,由预购者将可预售房屋合同的债权转让给第三者,获得经济利益。
法律风险:明洲律师事务所的单薇律师表示,炒楼花存在着一定的风险。首先,在房屋实际交付时,如果受让人发现开发商不按照合同履行义务,那么受让人也只能够按照合同约定的房价等向开发商主张自己的合法权益,其所支付给房屋预购人的高于合同规定房价的差价则没有办法讨回。如开发商所建房屋出现严重质量问题,需要退房,那么认购人也仅能从开发商获得合同规定的资金数额。如果开发商违反约定延期交房,认购人只能按照合同规定的房屋价格要求违约金。其次,当商品房预购人将期房转让给认购人后,房屋价格出现下跌,则认购人会承担一定的资金损失。