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编者按:最近一段时间,从南到北,从一线城市到二三线城市,出现了新一轮房价大涨,房地产调控正遭遇严峻考验。全国人大财经委员会日前的会议认为,我国当前经济增长由偏快转为过热的趋势明显,建议综合运用多种政策工具,减少银行体系流动性;加强信贷政策引导,合理控制商业银行信贷投放,进一步抑制信贷过快增长。各地政府纷纷开始利用土地增值税进行狙击,多项调控政策有望出台。商业银行方面也开始收紧房贷政策……有许多迹象在表明,对房地产业新一轮强硬的调控措施呼之欲出了。
近日来,国内多家商业银行收紧房贷,这既包括收紧一手楼按揭的政策,也包括一些商业银行暂停二手楼的房贷。住房为民生所系,缘何商业银行要收紧房贷呢?各界对此颇为关注,本文也拟做些解读。
要解读商业银行收紧房贷的原因,我们需要了解当前与此有关的国内外的经济背景。
从2003年以来,中国经济都保持两位数的高增长。2007年上半年中国经济增长了11.5%,使得今年增速有可能创下自1994年达到13.1%以来的最高水平。上半年,中国全社会固定资产投资54168亿元,同比增长25.9%。房地产开发投资9887亿元,增长28.5%。金融机构人民币各项贷款余额25.08万亿元,同比增长16.48%。在经济持续快速增长的情况下,今年6月份消费者价格指数(CPI)升幅创出两年多来的最高水平。受猪肉和鸡蛋价格上涨影响,6月份CPI较上年同期上升了4.4%,食品价格上涨11.3%。1月至6月我国外贸进出口总值9809.3亿美元,比去年同期(下同)增长23.3%,其中出口5467.3亿美元,增长27.6%;进口4342亿美元,增长18.2%,1月至6月累计顺差为1125亿美元。
在中国现行的货币体制下,为了消化规模庞大的贸易顺差,国内货币供应量一直被迫以过快的速度膨胀,而这种膨胀本身又起到了进一步加大贸易顺差的作用。就这样,货币膨胀推高贸易顺差,贸易顺差反过来又加剧货币膨胀。
在房地产市场方面,近年来,国内主要中心城市如北京、上海、深圳、广州等地,房地产价格大涨。今年上半年我国房地产开发投资热度不减,完成投资9887亿元,同比增长28.5%。以上海为例,在宏观调控的形势下,2007年7月,中房上海综合指数为1501点,较6月上升52点,环比增幅为3.6%;较去年同期上升145点,同比增幅10.7%。房地产价格大涨,已经引起有关政府部门包括地方政府在内的关注。一些地方政府拟出重拳缓解房价的过快增长。
另一方面,我国的股票市场从去年中开始启动,上证综指从2006年7月31日的1562点,升至上周五的4749点,一年多一点的时间升幅达300%。股市的火爆吸引了众多的股民投资股票市场,不少人除了将存款从银行取出投资股市外,亦有人将房产物业出售投资于股市。6月末,全部金融机构居民户存款增加8271亿元,但同比少增5938亿元。一些中小银行已经出现流动性的问题。
从国际上来看,美国次按市场危机已经蔓延至全球股票市场。投资机构对债务市场失去信心,令市场出现信贷紧缩的现象。据估计,如果这种不景气持续下去,可能导致100家次按贷款公司关闭,次按贷款市场损失估计达500亿到1000亿美元。目前美国次按规模已超过1万亿美元,而美国GDP总量不过是14万亿美元,占美国GDP总量的7%以上,弄不好,也可能引发美国经济衰退。目前欧盟、美国和日本的中央银行分别向金融系统注入巨资,缓解流动性问题并稳定信贷市场。国内的工行与中行等六家国内上市银行也卷入次按风暴。
正如温家宝总理在今年在人大新闻发布会上所说,中国的经济存在"不稳定、不平衡、不协调和不可持续"的结构性问题。不仅如此,从总量上来看,中国经济发展也有过快的征兆,人民银行今年第二季度的货币政策报告中指出:"我国经济增长由偏快转为过热的趋势更为明显,贸易顺差过大、信贷投放过多、投资增长过快问题仍然突出;价格上涨压力持续加大,特别是一些涉及群众切身利益的食品房价格上涨较快。"因此,有迹象表明中央银行拟进一步采取趋紧货币政策。
由此看来,不难理解为何多家商业银行要采取收紧房贷的做法。首先,中央银行可能进一步采取紧缩的政策,特别是可能进一步提高利率。利率提高会增大借款人的成本,同时也会加大借款人还款的风险。因此,利率提高会给股市和房市降温,股价与房价可能下跌;另外,房价上涨较快的地方,当地政府部门也在积极采取措施,抑制房价的上涨,楼市下跌的风险加大。第二,由于上半年贷款增长过快,一些地方的监管当局也要求商业银行放慢贷款的增速,考虑整个宏观调控的大局;第三,商业银行,特别是国有商业银行股份制改造上市之后,风险意识已逐渐加强。特别是这次美国次按市场的风暴,国内多家银行已经吃到苦头,房贷风险牵动着这些银行的神经。商业银行收紧房贷,也说明多家银行对未来房市走势的看法。如果美国的放贷导致经济的衰退,势必影响其对中国产品的需求。中国经济增长外需拉动的特征明显,如果需求放缓,中国经济也会放缓,进而会波及到房地产市场。
综上所述,由于房市风险因素加大,一些商业银行收紧房贷也在情理之中。陆军(中山大学教授)