|
||||
作为经济热点区域,滨海新区未来会有大量的外来人口涌入,这必将给房地产市场带来巨大的需求。而目前投资新区的众多开发商已经提前为未来人口盖好了房,以现在塘沽区和开发区总人口的刚性需求为衡量标准,近两年的商品房供应量大大超出了正常的自住需求范围。但是楼市的火热却愈演愈烈,这表明投资型需求的比例在不断增大。
投资型购房者渐增
万通新城国际是开发区时尚广场附近的中高端项目,品牌开发商万通的美誉度使得该盘从上市之日起就吸引着人们的关注。据天津万通时尚置业有限公司市场总监刘力介绍,新城国际二期的投资比例大约占到了4成。除了开发区和塘沽区的投资者,市区的投资者也占到了一定的比例,还有全国各地甚至是海外的投资者,这些人主要依靠本地的亲戚朋友来打理房产。
紧邻万通新城国际的是另一个品牌开发商万科开发的项目———金域蓝湾。截止到7月中旬,金域蓝湾的均价已从开盘时的7600元上涨到8600元,短短3个月的时间上涨了1000元,涨幅高达13%。强大的需求和良好的销售业绩使得该盘坐上了开发区楼盘价格上涨速度的头把交椅。据金域蓝湾销售经理黄静介绍,该盘投资型客户的比例至少占到了4成。
同为泰达时尚广场周边的楼盘,上述两个项目的投资现象代表了开发区整体的现状。位于第三大街的捷达园是由国信开发的项目,据代理销售公司的相关人员介绍,该项目的投资置业比例超过了3成。记者不久前在第二大街的御景园邸也得到了类似地回答。
鼓励投资“悠”着点
能够快速回笼资金,提高销售业绩,把钱赚到手里几乎是开发商们共同的目标。所以,多数开发商在对待投资置业这个问题上,多数是报以鼓励的态度,客户买了房子究竟用来干什么似乎不是开发商关心的。
开发区内某楼盘对于精装修的住宅推出了代租、代管的资产管理服务,这样的服务对象就是投资置业者,为了方便投资者购买房屋,开发商们可谓绞尽了脑汁。据该项目的一位负责人介绍,这种服务将来还会向毛坯房推广,主要是为了迎合异地消费者的投资需求。
上北板块内某标志性楼盘的负责人对记者说,目前该项目的投资型客户比例占到了约三分之一。我们设计的很多小户型就是针对投资的,对于投资房屋我们报以鼓励的态度。
业内专家分析说,一定范围内的投资型置业对整个房地产市场的良好发展会起到积极的推动作用,100%的被动需求是不可能出现的。开发商鼓励投资无可厚非,毕竟商人都是追逐利益的。但是当投资型客户的比例过大,超过了一半或者更多,就应当引起足够的重视。尤其是开发商,过分鼓励投资就会造成小区空置率的居高不下,这对于小区的居住氛围会产生不利的影响。大的方面,如果每个楼盘都这样,会影响整个市场的正常秩序。
整体市场仍健康
据联合地产数据分析,2005年开发区的供求比例为1.07:1,2006年比例上升至1.53:1。塘沽区2005年的供求比例为1.2:1,2006年的供求比例上升至1.74:1。尽管供给明显大于需求,但是市场上并没有出现楼市冷清和降价销售的情况,投资型置业者在这里起到了至关重要的作用。
开发区的空置率是从去年下半年开始增长的,去年年中在“国六条”和“国十五条”出台之后,税费的增加抑制了很多的二手房交易,造成了空置率的上升。空置率的上升使得投资型置业是否已经超出范围的问题暴露了出来。
据统计,开发区目前的人均居住面积还不是很大,去年市区内的人均居住建筑面积是26平方米,开发区略高一点,在28平方米左右。房地产泡沫的出现一般都要在人均居住建筑面积达到35平方米之后,所以从这方面来看,开发区上升的空置率并不是地产市场泡沫出现的前兆。以一家三口住100平方米的住房举例,这样的人均面积是33平方米,现在开发区还没达到这样的数据。
南开大学经济学博士刘玉录认为,对于滨海新区的房地产市场来说,投资型客户占的比例较大,特别是2005年以后,投资型置业增长的速度较快。开发区作为一个新区,将来会有大量的外来人口涌入,先期多开发一些住房是正常的。整个滨海新区目前差不多有不到200万平方米的房屋空置量,对于一个国家级的经济开发区,其实这个数据不是很大,而且目前滨海新区的人口增长速度比预期的要快,对于房地产市场来说更是一个绝对的利好消息。房屋的销售都是需要一定周期的,等到人口进入以后再来盖房显然是来不及,也是不现实的。而且进入新区的人口多为高收入人群,所以综合人口数量增长速度和人口收入水平这两点来看,新区的房地产市场还是有很大潜力的。
水域未来城销售总监刘建志认为,目前投资型客户正处在增长的过程,这与外地开发商带来了自己的外地客户有关系。现在来讲,滨海整体房地产市场正处在投资推动发展的时期,出现一定数量的投资型客户是件好事情,已经投资了的客户会对这个区域乃至滨海新区给予极大的关注,从长远角度出发,对整个经济环境都是有利的。