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我国《合同法》第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。在财产租赁合同中,承租人拥有对租赁物的占有、使用和取得有限收益的权利。在租赁期间内,即使出租人出售租赁的财产,也不影响租赁合同的效力。就是说,承租人与原出租人签订的合同仍然要继续履行,原出租人在租赁合同中的权利义务由新的房屋主人享有和承担。民间也有“买卖不破租赁”的习惯说法。而且在法律上,还有规定承租人享有优先购买权。所有这些法律原则和规定,都体现了财产租赁合同的物权性质。
你公司在和某公司的房屋租赁合同中约定,某公司不得将出租的房屋出售转让给他人,但又同时约定如果某公司出售该房屋你公司有优先购买权。这种约定本身先后矛盾,对某公司没有约束力,而且在租赁合同中约定房屋的所有权人不得出售自己的财产,限制所有权人处分自己的财产,也没有法律依据。某公司还是可以出售自己的房屋的。但是,因为某公司已经把自己的房子出租了,为了保障承租人的权利,某公司的转让行为也应有所限制。这种限制主要表现在两方面:一是房屋转让后,原租赁合同的效力不受影响,房屋的新主人必须承认和履行原租赁合同;二是出卖房屋之前,应提前通知承租人,征求承租人的意见,承租人愿意购买,在同等的购买价格、购买期限等条件下,承租人有优先于其他人的购买权。
在弄清楚以上法律规定之后,你公司的问题就有解决的办法了。如果你公司想继续承租该房屋,你公司应坚持要求房屋的新主人继续履行与原房主即某公司的租赁合同,新房主要求你公司腾房的主张是没有理由的。如果你公司想购买该房屋,则可以某公司未经通知你公司而将房屋出卖给他人为由主张优先购买权,向法院请求撤销某公司与新房主的房屋买卖合同。
旗帜律师事务所刘洪杰