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“车位、车位,还是车位”,现在,买房子除了看地段、配套、交通之外,就是要看车位了。随着私家车拥有量的逐渐增多,停车难的问题开始困扰着越来越多人。车多位少、群雄逐“路”的现象随处可见。找到一个好的车位能让您高枕无忧,可要是遇“位”不殊,恐怕也会麻烦不断、久无宁日。
那么怎么样才能选到一个好车位,同时避免各种纠纷呢?记者采访了天津松江建设发展有限公司总经理助理韩鹏以及击水律师事务所白秋发律师。
土地稀缺,地下车位成主导据了解,从开发位置角度看,住宅小区的停车位、车库一般可以分为如下四种类型:第一种是住宅小区地面露天停车位;第二种是住宅小区地下停车位;第三种是楼房首层架空停车位或车库;此外也有些项目在小区内单独建造了一到两个建筑,专门用于停车。
从所属权角度看,小区车位则主要有三种,一种是开发商可以公开出售车位所有权的家庭车库,如别墅及洋房的地下或小院中的独立车库,这些车库的土地使用权为开发商所有,开发商在出售房子的时候,可以将其写进买卖合同中。二是开发商可以转让使用权的车位,这些车位是开发商投资建设之前办理了单独的规划及土地使用手续,可以办理单独的预售许可证和权属证书,如很多高层的地下车位,这些车位既可以出售也可以出租。三是一种特殊类型的车位,如人防工程改建的地下车位等,这类车位没有销售许可证和产权证,只可以出租。
供不应求,买个车位方便多天津松江建设发展有限公司总经理助理韩鹏认为,理想状态下,普通楼盘的车位配比应该达到1:1,也就是说小区内有多少户,就应该有多少个停车位,可是目前整体来看,天津很多高端楼盘才刚刚达到这一水平,大部分社区的车位都还供不应求。据不完全统计,目前天津市所拥有的车位只能满足50%的需求,其余的都通过各种方式解决,混乱程度可想而知。
韩鹏说,造成供不应求状况的原因主要有两个。第一是成本问题。地上车位面积有限,开发商不能为了增加车位而过分挤占绿化空间,而且地上车位一般属于公共设施,开发商不具备出售它的权力。而地下车位需要大量的建安费用支持,开发成本很高,每向下多开发一层,成本就会增加一倍。第二,购买力的相对不足也在一定程度上影响了车位的开发。以一个2.4×5.5平方米、售价为18.5万的车位计算,平均每平米的售价也要在1.5万左右,而且目前车位贷款比较困难,所以销售难度较大。
目前天津很多开发商还尚未以车位盈利,多采用平推的方式进行销售,因此韩鹏建议,如果经济实力允许,购买车位是非常明智的选择。首先,地下或一个封闭空间有助于汽车的保养、维护和防盗;其次,拥有一个属于自己的车位,也增强了生活的便利性;此外从私家车拥有量的增长看,车位升值空间还是很大的。一般来讲,一个好的车位应该具备以下要素,第一是交通组织的便利性,停车安全、方便;第二是离自家楼座的距离适宜,不会造成时间的浪费。
明确归属,避免纠纷防患未然击水律师事务所白秋发律师提醒广大读者,尽管物权法明确了车库(位)的归属问题,但有的开发商本来无权转让车库(位),或者其转让的是车位的使用权,而并非所有权,这两种情况,消费者需要区别对待。
《物权法》第七十三条、第七十四规定,小区内的道路、绿地属于全体业主。故道路上的车位无论是开发商还是物业公司均无权转让,其所签订的转让、出租车位的合同应当无效,但经业主或业主委员会同意的除外,所得收益应归全体业主。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠、出租方式约定,并且应首先满足业主的需要。如果您所购买的车位刚好属于“业主共有”范围,则需要取得业主认可,与开发商、物业公司及时办理合同变更、解除手续。需要特别强调的是,现在很多开发商都采用项目公司运作模式,项目施工、销售等周期完成后,公司也便不存在了,业主在出现纠纷后的维权难度可想而知,因此务必在购买之前明确权利义务,并保留相关证据。
在购买车位之前如何确定开发商是否有权转让车库(位)呢?一定要看开发商是否具备“五证”(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房销售许可证),更重要的是看车库(位)是否分摊了土地使用面积。未分摊土地使用面积的,土地的成本由全体业主承担,意味着开发商没有土地使用权,根据土地使用权与房屋所有权一致的原则,那么该车库(位)归开发商所有在法律上难以成立。有观点认为,此时车库(位)应归业主所有。该观点也值得商榷,因为开发商确实投资建设了车库。白律师认为,此时就应根据个案确定车库(位)的权属。如果能认定归开发商所有,其转让车库(位)均无问题。另一种情况是,车库(位)分摊了土地使用面积,开发商又有合法手续,该车库(位)自然应归开发商所有,其转让、出租自然是合法的了。另外,根据《合同法》的规定,租赁合同的期限不能超过20年,那么开发商出租车库(位)使用权的年限长于20年的,超过20年的部分无效。根据《城市房地产管理法》的规定,居住用地的期限最长70年,转让车库的年限不应长于70年。
很多业主在《物权法》出台前已经购买了车位,白律师说,根据上述处理方式,如果开发商有权出租、出卖车库(位),则根据当初双方的约定进行车位归属权判定,业主可通过相关部门向开发商索要产权证(人防工程除外);如果通过上述处理方式仍然无法判断归属,则需要通过具体案件具体分析,在此不能一一列举说明。
由此可见,车位虽然给我们的生活带来了便利,但如果归属权不明确、权利义务不分明,也会变成烫手山芋。《津地产》提醒广大读者,置业过程中,购买或租用车位是不可缺少的重要环节,但需谨慎购买,明确归属权,以便保证自己的合法权益不受侵犯。