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本周一,全国工商联房地产商会发布了2007年第二季度中国房地产市场报告(REICO)称,进入今年以来,外资投资房地产业增长出现了较大幅度地下降,而国内银行发放给地产开发商的贷款同比增加23.8%,占国内贷款总额的92.4%。
非银行机构 投资地产增长迅速2007年3月份商务部出台了《关于2007年全国外商投资工作指导意见》(以下简称《意见》)指出要限制外商投资房地产,作为去年六部委“限外令”的具体执行意见,对外资投资地产做出了更加具体的要求。在《意见》的影响下,二季度全国房地产开发中利用外资的增幅比一季度有显著地下降,利用外资同比增加30.5%,增幅比一季度减少了129个百分点,比去年同期减少了21个百分点。外商直接投资增幅比去年同期和今年一季度分别减少99个百分点和134.8个百分点。
外资下降的情况,来自国内银行的贷款出现了大幅度上涨。2007年上半年,地产开发来自国内银行的贷款为3193.07亿元,占国内贷款总额的92.4%,同比增加23.8%,其中第一季度国内银行贷款同比增长20.9%,第二季度国内银行贷款同比增长31.6%。目前来自银行的贷款占房地产开发投资总额的26.7%。
但是值得注意的是,来自非银行机构的贷款在今年上半年同比增长59.7%,达到了261.3亿元,占国内贷款总额的7.6%。非银行金融机构的贷款虽然所占的比重较低,但是增长迅速。
中小户型 投资比重上升至23.7%作为去年房地产调控政策的核心,90/70的政策得到了一定的落实。REICO报告指出,今年1-6月90平方米以下的住房和经济适用房投资总额达到了23.7%。
REICO报告认为,今年上半年全国房地产市场仍然维持供不应求的态势,2007年上半年全国房地产投资同比增长28.5%,增幅远远高于同期固定资产的增幅。但房地产投资的增长主要来自土地购置费和配套工程的投资增长,这两种投资都不能形成房地产市场当期有效供给。商品房新开工面积增幅和商品房竣工面积增幅有所减少,因此,REICO工作室主要成员刘琳指出,2007年上半年我国房地产市场总体仍然为供不应求的态势。
同时刘琳强调,房地产投资的增长其实并不是等于房地产实物量的增长。近年我国房地产投资一直保持高速增长。但在我国的固定资产投资统计当中,投资完成额中包含了相当规模的土地购置费用。1997年到2007年土地购置费用增长对房地产投资名利增长的贡献率达到了29.9%。在这期间房地产业完成投资额23.3%。土地费用年均增长费用高达23.6%。同期的商品房施工面积和商品房竣工面积年均增长率只在17%左右。实物量的增长率比投资的增长率减少了大概5个百分点。
此外,值得注意的是,2004年以来,经济住房在商品住宅的比重逐渐增加,90平方米以上的住宅投资比重从二季度的15.9%增加到1-6月的19.5%,经济适用房6月份增加了4.2%。