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一般而言,相对于购买中小户型留作自住,购买大户型则往往是用来投资、出租。大户型的投资大,但回报显然也更高,需要注意的是投资大户型,特别是投资酒店式公寓的大户型,更需要一定的技巧。
高端租务市场迎来大户型时代
酒店式公寓是最适合投资用以出租的一种产品,它源于美国的二十世纪中叶,后在世界各地蓬勃发展,到了八十年代中后期开始现身中国。
近年来,酒店式服务公寓对于户型面积标准有所变化,从初级阶段的小户型向现阶段的大户型发展。无疑这与北京公寓租赁市场租客的需求改变密切相关。
在以前,酒店式公寓供应量较少,租金偏高,外籍租客公司给予的住房补贴只能承担小户型房屋的使用条件,致使当时市场供需情况以小面积酒店式公寓建造为主。但是现今,北京酒店式公寓市场已步入巩固时期,户型及配套设施受到了众多跨国公司外籍员工的青睐。虽然跨国企业公司所给予的住房补贴调动不是特别大,但由于租金价格因供应量增加而趋于合理,因此市场相应调整为以租赁大户型为主。正是找准了客户的需求,近期一些处于优越地段的优质楼盘开始纷纷推出大户型产品。例如世邦魏理仕独家租赁代理的温莎大道项目从设计开始就针对了这一细分客户群的需求,以三居300平米到四居400平米的大户型为主,卫生间也采用了欧美人士习惯的27平米的超大阳光卫浴系统。其公共部分均为豪华酒店装修,达到了酒店式服务公寓硬件设施标准。这甚至超越了当年被高档租赁市场看好的新加坡品牌的雅诗阁公寓180平方米户型的设计标准。再加之未来的物业管理中还将增加入室清洁等一系列的酒店式服务项目,200至400平方米的高品质酒店式服务无一例外地契合着目标市场与客群的需求。
准确定位大户型的租户群
大户型在住房市场显然属于奢侈品,所以一旦选择大户型进行投资,显然要考虑未来租给谁,也就是说,市场在哪里。
一类租户是小型公司。高档写字楼对他们而言奢侈了些,于是商住楼或酒店式公寓的大户型正对胃口。这类租户的优点是租金价格相对较好,但缺点亦很明显,办公自然不同于居住,对房屋及各项设施的使用率会很高;如果还有些特殊的装修要求,对房屋的破坏性也较大。
另一类,也是最理想的租户显然是外企驻京高管人员,他们往往租住时间稳定,对房东的财产也很爱惜。另外,关键是他们有充足的支付能力。外企派驻来华高管人员均会享有企业发放的当地住房补贴。高层人员(如总裁、总经理、高级总监)的住房补贴大致在每月8千至1万美元,中高层人员也达到每月5千美元。目前北京高档涉外公寓平均租价每月每平方米15至20美元,5千美元可以租到的户型在250平方米左右。以前,外企高管的住房补贴发给个人,自由选择,这样某些人会选择较小或者较便宜的房屋,多余的钱归自己。但目前,均为公司统一代租,而选择房屋权在个人,因此,懂得享受的老外们会把补贴额度用得最为充分。
地段是高投资选择的关键
选准了目标客户群,另一项重要因素就是选择地段。CBD地区无疑是这些目标客户群的聚集地。
目前CBD内一些高档公寓,在可售项目中租金价格大致为每月每平方米16美元左右,租赁情况明显优于周边区域同类楼盘。分析其原因:首先,对于外籍租客来说,他们更希望在其工作地点的临近区域居住,在步行十分钟左右的范围内最佳。国贸、嘉里、汉威云集了北京最多的世界级外资公司,因此世贸国际公寓具备和国贸公寓相同的地理优势,尤其在CBD原生地,即东三环以西,东大桥以东,长安街以北,和光华路两侧的有限黄金地段,CBD原生地其近20年的积淀,形成了北京首屈一指的经济商圈,它的成熟环境增加了原生地带更高的含金量。现在政府规划中的CBD正是以此为基础,向东、南方向扩展而成的。故世贸公寓每月每平方米20美元的优异性价比得到了市场客群的认同。此地段另一个被看好的项目是位于光华路西里的温莎大道,距长安街500米,国贸800米,与世贸公寓隔街而望。针对外派来到中国的高级管理人员家人一同来京居住的现象日益普遍,紧邻温莎大道南侧占地约4万平方米的双语国际教育区也将在2006年左右建成,这都将大大提升温莎大道在未来租务市场中的投资价值。