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为了弥补边缘区域“边远”的薄弱环节,环外多数都是别墅、洋房类低层建筑。从今年起,外环低层低密度的格局已经被彻底打破。无论在建新房,还是新的土地出让信息都显示:今后外环将是高层的天下,高层围城的时代已经到来。
2007年环外高层渐成主流
专家认为,早先国土资源和规划建设管理部门停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应等一系列政策,已经预示着环外高层、小高层大行其道的趋势。记者从日前举行的2007年第三次土地出让信息发布会上获悉,大会发布的15宗地块,总面积约375公顷,规划总建筑面积约485万平方米,包括居住用地约249公顷,占总量的66.4%,均用于普通商品房住宅建设。其中贴近外环的环外新家园——华明、双港居住区项目地块就有4宗出让,而且要求容积率都在1.5左右。因此,外环线高层、小高层在供应量上势必呈现大幅度增加的态势。
21世纪不动产的王新表示,过去环外的项目大都以低密度的别墅、花园洋房为主,像红磡领世郡、亲亲家园、莱茵小镇、洛卡小镇等。但由于政策和市场的调节,高层、小高层必将是新一轮建设的重要部分。西部、南部、东南部地区是今、明两年本市建设的重点,未来3、5年将有上百万的人迁移到外环之外。红磡领世郡第四批次12万平方米也将规划修建高层、小高层。另外,像双港新家园、华明这些后来出让的土地,高层、小高层也将作为主力在明年登场。因此可以说,别墅、洋房为主的低层围城时代已经成为过去式,以高层、小高层为主的新围城时代即将来临。
高层小户型比例加重
记者从2007年第三次土地出让信息发布会了解到,规划建筑面积约346万平方米的居住用地中,90平方米以下占70%,约174公顷。王新表示,不同于过去环外高层、小高层以较大户型为主的特点,目前小户型的比例有所提高,这也是未来环外高层、小高层的发展趋势。像双港新家园、华明这些后来出让的土地将主要用来大规模建设90/70的高层、小高层。为此,记者对环外项目进行了整体调查,目前在售和已经售罄的高层、小高层大户型比例相对较大。金地·格林世界小高层的户型面积就以130—140平方米为主,万科假日风景的高层、小高层也都是大面积户型,金厦新都庄园的小高层为103-104平方米,华亭国际一期面积区间在102-138平方米。而未来华亭国际二期将开盘大量小户型高层、小高层,莱茵小镇明年3月预计开盘的二期工程也将由目前的花园洋房改为大、小户型均有的小高层。由此可见,不同于以往大户型供给占绝对优势的模式,今后的户型面积将会更加全面,并将加大中、小面积的投放以满足不断扩大的需求。
价格差异不断缩小
据了解,即将开盘的中央恋城价位超过8000元/平方米。与环内寸土寸金的情况相比,环外价格的增长趋势也吸引了不少投资者。他们将眼光投向了快速发展的中北镇地区。据了解,西青中北镇的价位相对较低,华亭国际一期均价4700元/平方米,金厦水语花城均价4500元/平方米,但这都是历史数字,它们的价格每个月甚至每天都在变化,现在的价格大都早已突破5000元/平方米了,甚至有一些达到6000元/平方米左右。所以,几年前30万元可以买套100平方米的房子,现在至少需要50多万元了。而人们所熟知的梅江板块以及梅江南,价格也大都在8000元/平方米左右,甚至更高。因此,整体看来环内、环外价格差距在不断缩小,而环外不同地区价位仍存在的较大差异也呈缩小趋势。
环外居住寂静不寂寞
人们在向往环外低密度、高品质居住环境的同时却又忌惮那种陌生与荒凉。如今,高层、小高层的涌现在保留了环外各种优势的前提下,将那种寂寞彻底消除。人们可以享受寂静但不寂寞的舒适生活。
对此,专家认为,当居住本身达到或即将达到一个高度,人们往往开始寻觅最原始的生活模式。低密度、大面积的生活区便是环外房的一个整体特色。同时,市区文化的蔓延,已使外环成为既感染了都市时尚气息,又不失本身宁静、生态特色的“双料”区域。花园洋房和别墅在提升了整个板块潜在价值的同时,为脱胎于这个环境中的高层、小高层,提供了一个现成的可以利用的区位优势。而高层、小高层的出现也为环外带来了更多生机。购房者小陈告诉记者,她已经在中北镇买了套高层住宅,因为这里是个上风上水的好地方,绿化率高,空气清新。她在市内有一套高层住宅,但视野不好,光照时间也短。本来不打算再买高层了,但到这里实地考察后发现环境不错就改变了主意。