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据“链家地产”统计数字显示,进入下半年以来,亚运村、小关、世纪城、中关村等奥运周边房产和学区周边房产的二手房单价出现大幅上涨,自7月份起到9月中旬两个半月的时间,这些区域二手房单价涨幅均超过20%,尤其是一些交通便利、生活配套完善和建设年代较新的小区,房价出现“飙升”的趋势,两个多月的时间同样的小区单价上涨了3000元左右(具体楼盘见附表)。
而从7月-9月份二手房单价涨幅居前的楼盘来看,不光是位于成熟居住区周边,生活配套和商业配套较为齐全,而且基本上集中在奥运场馆周边、轨道交通附近和重点中小学周边,其升值的潜力被普遍看好。比如中关村区域的黄庄小区和新科祥园小区,本身周边高校云集,生活配套和交通非常方便,黄庄小区是小户型公房,总价较低,而新科祥园小区是90年代的商品房,房子质量和小区环境在周边较为突出,最重要的是这两个小区属于中关村一小、三小的划片小区,教育资源的稀缺和房产整体价值推动房价上涨分别在3500元和4500元;而小关、亚运村区域主要是受益于奥运会的利好,周边优质房源的价位涨幅较大。
另外,“链家地产”市场研发中心认为,每一个区域房价的上涨除了都有其较为强势的支撑因素,比如奥运利好、轨道利好和学区周边;在另外一个层面也表现出购房者“买涨不买跌”的追涨心理起了很大程度上推波助澜的作用,不少区域二手房因为某个楼盘单价的上涨而带动了整个二手房市场房价的上涨,另一方面,央行频频加息的措施和紧缩房贷的信号一定程度上抑制了投资性购房需求,但也刺激了刚性自住需求的集中释放,使得区域房产表现出不同的态势:平静的市场趋于更加的理性,上涨的市场刺激着人们购买的热情,因此可以说,房产区域性特征越来越明显,购房者的消费心理也体现出了区域化的特点。
应该说,高涨幅的房产一方面表明这些房产有其它房产不能比拟的优势,或是地段,或是预期利好,因而受到购房者的追捧;但是,高涨幅的房产需要投入的成本更大,负担更重,并且对于投资性的消费者而言,在当前房产调控进一步加强的情况下,后市的发展方向和升值潜力变得更加不可预测,高位进入风险性更大,因此,“链家地产”市场研发中心建议,购买高涨幅的楼盘需要注意以下几点:
首先需要注意考察楼盘的是否有支撑后市发展的强势动力,比如好的地段、便利的交通、成熟的商圈,只要有托起房产后市成长的因素,购买房产才更划算,房产增值收益更大;
其次要注意房子本身的朝向、户型设计,一般而言,即使在同一地段同一小区,朝向和户型设计的不同也会直接导致到房产的价值不同,所以要尽量选择南北向、户型合理的房产购买;
第三,高涨幅的楼盘房价涨幅较快,要迅速最好决定,并准备好相关的预防措施,避免在看房、洽谈的过程中出现业主“坐地起价”的情况而额外支出成本。
最后,“链家地产”市场研发中心认为,在目前房价上涨、卖方市场的情况下,对于业主而言是一种“强势”地位,但建议业主还是应该结合自身的现状,需要一个相对理性的出售心理,避免一些法律风险,并且忌盲目跟风和攀比。