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购买第二套房产银行提高贷款首付至40%,这个政策的出台无疑给房地产放了个重磅炸弹。从市场来看,提高首付不仅影响到了一手房市场,同时也对二手房市场交易带来了一定的冲击。
沪二手房上、下家各自拆招背景新闻
近期,中国人民银行、中国银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,对商业性房地产信贷政策进行调整。
《通知》规定对购买“二套房”者,贷款首付比例将不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对于购买第三套以及更多套住房的纯粹投机行为,监管层房贷首付的比例可能会要求调到50%以上甚至是不予贷款支持。
随着该消息的出台,市场观望气氛立即显现,楼市热度有所放缓,不少购房者甚至取消了购房预期。有迹象表明,近期二手房市场房源有所放量,“新规刚出来,这两天中介电话忽然多了起来,觉得房子一下子多起来了!”一位购房者向记者透露。
据悉,该《通知》不仅适用于一手房,二手房也在相关限制之内。虽然《通知》对于购买首套二手房的贷款首付没有改动,仍是按照原来规定的30%来执行,不过对于房龄在15年以上的二手房银行原则上不予贷款。
从此次出台的《通知》来看,政府部门意在给予房产投机者重重的打击。但是,所谓“上有政策,下有对策。”政府出台的政策,到了执行的时候都会出现相应的对策,在二手房买卖的过程中也不例外。
二手房市场解读 买卖双方各想对策提高房贷首付、增收各种交易的税费,政府对于控制房价可以说是想尽了办法。可是,在政府的不断控制中,房价依然持续处于高位。为了规避政策带来的相应风险,买家卖家都想出了对应的对策。
据记者对一些投资者了解得知,现在二套房首付提高的情况下投资者找出一些应对。部分投资者选择减少投资总量或投资总价低些的房产,而有部分投资者则考虑做高房价来套取更多的贷款。
据先原房产新华路分店的统计显示,从银行提高二套房首付以来,由于中间经过了十月黄金周的交易空期,市场对提高二套房首付反应平淡。最近几天,市场又恢复到节前水平。而部分有意购买二套房投资的客户,对于做高房价来获取更多的贷款,意向有所表现。
“要想套取更多的贷款,最直接的办法就是做高房价。”一房产置业顾问这样谈到。但是,银行的最终贷款还是要根据交易的报价和银行的评估价取最低值来决定的。一般银行的评估价都是在市场价的基础上打八折的,这样即使做高了房价,如果你银行没有关系也很难获得更多的贷款。
二手房交易中,对于卖家做低房价来规避一些税费,这是房产市场众所周知的秘密。在现在房市火热,政府调控增收、加收相关交易税费的情况下,二手房的卖家为了取得房屋交易利益的最大化,做低房价是交易过程中最常见的做法。
买家想做高房价,而有卖家却想做低房价。为了各自的相关利益,不同的政策带来了买卖双方相应不同的对策。
策略差异影响市场交易随着银行提高二套房首付规定的执行,买卖双方为了各自的利益,迥异的想法导致交易失败的虽不常见,但其现象已有所显现。
“做高房价来套取更多的贷款,这种做法并不实际。但不实际并不代表没有人这么做的,从我们这里了解到的情况来看,还是有一些购房者在交易过程中要求我们把房价做高点的。”信义房产张平仪告诉记者。但是,做高房价存在一个问题,就是卖房人在交易中要交纳更多的费用,这就成了交易双方的矛盾。矛盾的最终后果是导致交易的失败,那么如何解决这个矛盾只有交易双方共同商议了。
“其实真正要做高房价的并不多,现在投资房产的客户多是资金比较充足的。他们购房不会太在意贷款的问题,即使有部分资金不是很雄厚的投资者也会选择总价低一点的来投资,提高首付带来的压力对投资者影响不大。但是,也不排除部分投资者为了获得更高的贷款而做高房价,而影响正常的房产交易。”先原房产王浩认为。
据本报从提高首付政策出台前后的统计数字来看,现在上海一手房市场来看成交量呈现出大幅下降的趋势。普陀区房产交易量较政策出台前下降了75%,而长宁区交易量较政策出台前下降了50%左右;由于嘉定区多是动迁房,商品房供应较少,受政策的影响不大,市场反应平稳。
二手房方面,在此次政策的促使下,虽然供应有所放量,但成交量却紧随一手房市场的走向,呈大幅下滑之势。从信义房产新华分店的交易情况来看,部分投资买家在交易中途出现退单现象;但多数投资购房者改变投资策略,把意向购买的大房型换成了低总价小房型,利于投资者一次性付清房款,来规避提高首付和利率的压力,使得小房型需求更加旺盛。
有业内人士认为,这虽然和提高首付的影响有关,但也和买卖双方策略的差异也有一定的关联。
业内分析提高首付调控作用有限
《通知》规定提高首付针对购买第二套房的人,由于第二套房子概念模糊,有关部门根本无法确定。因此,政策实施上是很有难度的。而且由于投资性购房者,虽有部分是靠贷款投资,但大部分是有些经济实力的,这样就使提高首付的实际作用大大降低了。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,提高房贷首付虽说不会对房价起到决定性的作用,但是对缓解市场投机房产的热度多少会起到一定的抑制作用。
现在的购房者中投资性的需求又抬头了,投资性需求面临的一个很重要的问题是银行贷款的杠杆作用。购房者付了首付之后,剩下的就是在银行贷款。由于首付的门槛低,银行贷款就成为购房的主要资金支持。通过在银行贷款买房的方式来投资房地产,这样的投资性需求充斥房地产市场,直接推高了房价。所以现在银行提出提高首付比例,对抑制投资性的购房需求是有好处的。
“首付比例提高以后,投资就不那么容易了,可以把少量的炒房客给挤出房地产市场。”尹伯成对此次《通知》的出台这样认为。
而美联物业一从事房产交易多年的人士则认为,此举只会加大购房者的负担,而依然无法有效抑制房价。羊毛出在羊身上,炒房者会想方设法把这部分多出的钱转嫁到购房者身上。事实上大部分炒房者还是有能力一次性买下多套房屋。这样最后的受害者还是真正想买房子的人,提高贷款首付在真正意义上并不能帮到购房者。