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物业收费问题一直是引发物业纠纷的主要原因。最近,这一因素也许会成为“历史烟云”。
近期,“富水一方”项目对外公布该项目计划实现物业管理零收费,并同时保证用优质服务回报业主。消息一出,各界哗然。为此,记者走访了包括物业协会、专家、开发商、业主、媒体等多方人士,集汇观点,以让大家对其有更全面地认识。物业费,始终是业主和物业公司争吵的焦点,我们时常听到物业公司因为这个问题将业主告上法庭,业主又因为其服务质量问题拒绝缴费,继而,物业公司又抱怨收不上物业费无法维持,服务自然也“很难到位”。如此一来,物业泥潭越陷越深,矛盾日益激化。
近期,由天津汇森集团开发的“富水一方”项目对外公布该项目计划实现物业管理零收费,并同时保证用优质服务回报业主。这一举措不仅首开天津房产行业先河,更对物业公司提出新的服务理念。通过采访,该项目负责人介绍,能提出这一举措首先跟富水一方项目的高科技含量是分不开的。科技运用使项目运营的成本降低,富水一方项目的节能超过65%三步节能标准,节省能耗达到80%~85%;室内舒适环境设计达到ISO7730标准和WHO世界卫生组织健康建筑标准.另一方面是这次零物业费的举措也是汇森公司对客户的回馈,为客户提供优质的产品的同时还能够为客户提供优质服务。
这样的说法一出来,得到了极大的凡响,在记者的众多采访中,也是有赞有疑。
零物业费在当前局面下有其积极意义南开大学经济学博士、东方发展研究中心首席经济学家刘玉录:
近几年,物业公司与业主之间的纠纷频发,在这种情况下,早在2004年,深圳市花样年华物业管理公司就提出,将通过拓宽收入渠道,把物业管理费降至零。但当时业界颇有非议,但现在这个问题的争论就一直没有停止过。
其实,这件事单从设想本身来看,其初衷应该说是积极的。“在维护、尊重业主物权的前提下,还利于民,挖掘潜力,减轻居民负担,共建和谐社区,这有什么不好呢?尤其是在目前物业服务企业普遍反映入不敷出、自称大面积亏损的背景下,冒着同行业不理解甚至可能被打压的风险,大胆地提出这样的想法,对一个以盈利为主旨的企业来说确实难能可贵。退一步讲,即使这样的想法将来由于各种原因最终未能实现,但还是值得肯定。
零物业费是行业内的一次大胆尝试北京师范大学房地产研究中心副主任、副教授王宏新:
汇森房地产的“富水一方”项目基于科技节能型住宅而提出了“零物业费”的概念,在科技节能型住宅市场中是一个新现象。但是,这一概念的提出,其在本质上是一种新型的营销策略。主要原因有以下几点:
首先,近几年国内地产市场上出现了不少科技节能题材的住宅产品,但由于科技住宅技术发展时间很短,住宅材料的科技还没有标准化,科技产品质量的耐久性、节能性等一系列性能尚未经历市场的检验。因此,目前国内众多房地产公司推出的科技节能型住宅还主要是概念上的、理想化的,无论是科技本身还是业主的认知度都还很不成熟。
其次,由于目前国内科技节能型住宅在技术上缺乏标准,因此,在产品定价上容易产生问题。但是,富水一方项目“物业零收费”因为科技运用使项目节能,使物业公司运营成本降低,部分增值服务可以让物业公司很好的经营下去,才可以零收费,这种有利于建设节约型社会、有利于节省业主居住成本的双赢,正是我们所期待的。
最后,实际上,就物业本身而言,从国内房地产业发展现状来看,问题不在于物业费的高低,而在于物业服务的好坏,但是好的服务与合理的价格是一种好的物业服务模式。汇森集团在富水一方项目提出零物业费为营销策略是降低服务价格提高服务质量的一次大胆尝试。
物业费的收取不由开发商决定金领·国际企划经理王夙艺:
物业费的收取与否、甚至是收取多少,开发商根本无权决定,正规的程序是应该有业主委员会一致推举的物业公司提供相应的服务后收取,目前市场上出现的开发商下属物业公司的情况不过是房地产市场走向成熟的一个过渡手段,最终都要交由正规的物业公司接管,目前北京、上海等较为成熟的房地产市场这种开发商下属物业公司服务项目的现象已经极为少见。
开发商的主要任务是开发房产提供住房,物业托管不属于经营主项,如果大幅度降低物管收费标准,势必会影响物业管理的正常运转,到时候更换物业公司,业主还是要照常缴纳物业费。到头来,吃亏的还是业主自己。所以,我认为这并不是一个高明的营销手段,理性的消费者,都该明白这世上最昂贵的东西就是免费的东西,在选择房子这种大宗消费品的时候还是要多加考量项目本身的品质,切勿本末倒置!
虽是零收费,也要明算账富水一方项目“零收费”,并承诺其服务不会因为零收费而降低。这一举措对于天津市民来说是件新鲜事,但新鲜的背后,人们更关心的是物业维护支出从哪来?所谓零收费会不会最终还是“羊毛出在羊身上”的把戏?
实际上,零收费并非不可实现,只要物业公司管理得当、适当的运用科技,零收费可以惠及业主。首先,这离不开物业公司“生财有道”。实际上现在已经有很多物业公司利用公共资源,实现了收益,如电梯里的广告、出租公共空间租金等。物权法规定,楼顶、电梯间、走廊、走道等,业主有权决定如何使用,比如是否准许发布广告等,广告收益归业主所有。而这一部分收入自然可以用于冲抵物业费。
其次,“省钱有方”也是有效的方法。在住宅设计中充分利用太阳能、地热及其他环保能源,再加上物业公司本身科学运作,以保证居住成本和物业维护成本降低。
不过,即使是零收费,业主心里还是得有一笔明白帐——小区哪些收益应归业主共有?公共收益到底有多少?用在了何处?物业服务包括哪些内容?表面零收费下,是否掩盖了更多的收费项目?保安、卫生、绿化等应该达到何种标准……看似琐碎的事情,实际都与业主未来日常生活息息相关。人家物业公司算了一笔细账,表示能实现零收费;业主们自己也要算一笔细账,看这块“馅饼”适不适合自家的“胃口”。希望将来别应了那句话“有物业费时,还能通过拒交物业费来增加谈判筹码。零收费了,倒把自己给套住了。”
零物业税真的是让利于民?
开发区某外企人力资源部经理方雅琼:零物业费,作为消费者对于这样的商品信息当然觉得欣喜,这就好比超市里买一赠一的标签,相信有意购买的消费者都会前去看个究竟。
如果这个条约能够不打折扣的执行,真可谓是一劳永逸,就像是买了辆高档车,商家承诺终身免费提供汽油,这样的交易简直太划算了,听闻免受物业费这一项商家也会写进合同。
本来对此我已经相当心动,但对于日后商家将利用经营公共区域的经营收益来冲抵物业费这一点,我又派生出了新的想法。我认为未来小区公共区域经营所得应该直接分红, “既然是《物权法》中规定小区内公共区域的收益归全体业主所有,我们就有权利支配我们的收入,而不是直接用来抵充物业费。”
这样一来也避免了物业公司的服务质量下降, “现在物业公司的服务和收费多货不对板,服务品质差于价格,如果把公共区域经营所得直接抵充物业费,物业公司没有费收不上来的担心,服务质量或许更加差。”