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从去年的最后一次加息,到今年的连续5度加息,房贷基准利率(5年期以上)由6.84%(优惠利率5.814%)一举拉高至7.83%(优惠利率6.6555%)。这意味着,按年调整的放贷将在2008年1月1日一次性上涨近一个百分点。对于郑州的许多供楼者而言,筹措资金提前还款成了不得不考虑的问题。
【基本情况】刘先生去年买了一套圣菲城的商品房,贷40万元,期限30年,去年12月起采用等额本息的方式进行还贷。按当时优惠利率5.814%,每月还款2350.58元,假设期间利率无变化,30年还贷本息合计846208.62元,其中利息446208.62元。然而今年连续加息打乱了刘先生的规划。假设今年不再加息,明年元旦起,刘先生的月供将增至2569.32元,一下涨了219元之多。
【理财建议】面对陡然增加的还贷压力,刘先生准备提前还款10万元。按目前利率计算,提前还贷后,还款本金余额约29万元。在这种情况下,银行理财专家为刘先生设计了两种提前还贷方案。
方案一:还款额不变,缩短还款期限。
以此计算,剩余还款期208期(月),约17年左右。等还清贷款,总利息支出约217672.51元。该方式的好处是利息明显减少,在新还款计划下,利息将锐减228536.11元。
方案二:减少每月还款额,还款期限不变。
以此计算,总还贷期仍为30年,剩余还款348期,但由于提前还贷后本金余额已减至29万元,调整后每月供款额仅需1883.19元。等还清贷款,刘先生利息总支出约383556.9元。这种方式的好处是每月负担减轻了。
上海浦东发展银行郑州分行财富管理部副总经理闫勇提醒供楼者,提前还款固然可以节省利息,但要依据个人的支付能力来通盘考量,不要因提前还贷影响到日常开销和现有资金收益,不要盲目还款,因为今后的金融市场将进入加息通道,供楼者要正确理解和看待流动性过剩的问题。