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备注:报告中所有涉及到指数数值的均采取四舍五入取整法,所以有可能出现两个月指数数值相同,在指数数值上未呈现出变化,但从环比涨幅上可以表现出变化程度。
一、北京中原买卖成交领先指数--全市指数分析据北京中原三级市场部研究中心对监测楼盘统计可知:2007年10月份北京中高档二手房成交价格为12502.7元/平米,10月份二手房买卖领先指数为207点,环比9月份上涨3.8%。而9月份环比8月份价格增幅为4.6%。可见,10月份中高档二手房价格增幅同9月份价格增幅相比有所趋缓。
10月成交量不太活跃的原因:10月份作为传统意义上的银十,并没有显现出应有的交易活跃气氛,交易量较为平淡,主要是从目前市场上来看,房价仍然呈上涨趋势,业主报价与购房可承受的心理价位之间出现很大差距,再加之一系列调控政策的出台,如税收、加息、提高首付等,力度不断加大,可见,政府进一步稳定房价的决心之大。这也使得购房者心理产生很强的观望情绪,期待房价平稳后再进行购房。
10月价格仍上涨,但涨幅趋缓的原因:1) 10月份一些监测板块内新建商品房的上市交易,对区域内二手房是一大冲击,极大增强二手房业主报价走高的心理预期,有不断朝一手房价格靠近的趋势;
2)08年奥运即将来临,奥运的强大吸附作用,一方面促进亚奥区域房屋备受消费者青睐,另一方面奥运也吸引众多外地消费者来京置业,另外,北京作为现代化城市,随着城市化进程的不断加速,外地打工人员与日俱增,由此带来巨大的购房需求,这些都成为支撑价格不断上涨的重要原因;
3)轨道交通对房价上涨起到助涨作用,且这种作用已有透支现象。10月7日地铁5号线已开通,周边房价受其影响,上涨2000元/平米不等,目前4号线正在建设,地铁9号线部分站点已开始动工,周边业主报价时已将地铁线路的预期效应考虑在内,报价不断上涨;
4)10月份受到系列调控政策的影响,投资需求受到一定抑制;另有部分位于五环以外的一手房的上市供应,也分散部分购房需求;再加之政府明确提出要加大保障性住房的建设力度,这无疑也在很大程度上暂缓部分中低收入群体的购房计划,这些都在一定程度上使得房价上涨有趋缓的趋势。
图1:
图2:
二、北京中原买卖成交领先指数--各区域板块均价分析
2.1朝阳区
图3:
通过对朝阳区19大板块监测数据统计可知,10月份环比9月份朝阳区成交价格整体仍呈上涨趋势,涨幅为4.43%。但具体到各板块而言,10月二手房交易活跃程度有所不同,各板块由于房地产市场上供给与需求的特点不同,受政策影响程度不同,导致最终反应到价格层面上就有所不同。
具体分析如下: 10月花家地二手商品房供给量少,助推价格上涨据北京中原三级市场部统计数据显示,10月份花家地二手商品房成交均价为12788.2元/平米,环比9月增长16.26%。分析原因,主要是,区域内有大量的老小区,可供选择的二手商品房量较少,主要以鹿港和圣馨大地为主,鹿港房屋档次要高一些。另外,又由于花家地地区目前的配套与生活环境与望京地区相比还有待提高,因此,区域内房屋凭借一定的价格优势,较为受到消费者的青睐,再加之整体北京房价上涨的趋势,助推花家地二手商品房价格跟涨。
新盘价格一路高涨,助推朝阳北路二手房价格上涨据北京中原三级市场部统计数据显示,10月份朝阳北路地区中高档二手商品房成交均价为11127元/平米,环比9月份上涨11.27元/平米。朝阳北路地区二手商品房可选择性较高,交易较为活跃,购房自住客较多。区域内成交项目以华纺易城和炫特区为主,小户型房屋受欢迎程度很高,这两大项目10月成交均价在13000元/平米左右。价格的不断上涨,除了交通便利及配套齐全作为基础之外,区域内新盘价格超高,对区域内二手房业主起到一定的刺激作用,助涨业主报价走高。目前华纺易城三期一手房价格达16000元/平米左右,星河湾商品房价格达3万元/平米左右。
政策未挡住甘露园地区投资需求,房价仍不断上涨据北京中原三级市场部统计数据显示,10月份甘露园地区二手商品房成交均价为9328.4元/平米,环比9月份上涨6.9%。区域内价格上涨主要是购房需求量较大,甘露园地区二手商品房成交以朝阳园和朝阳无限为主,区域内购房看得长远收益者较多。受政策影响,但仍然未挡住投资者的购房步伐,主要是虽然从短期来看,政策增加购房成本,但考虑到房价上涨带来的未来出售高收益,投资者仍然在投资。
2.2海淀区图4:
通过对海淀区10大板块监测可知,10月份环比9月份,海淀区整体呈上涨趋势,涨幅为2.43%,但各板块表现不一,出现交易活跃与疲软区域。
1)生态环境良好助推百望山地区二手商品房备受消费者青睐。据北京中原三级市场部统计数据显示,10月份百望山地区成交均价为9981.6元/平米,环比9月增涨18.58%。区域内成交典型楼盘以中海枫涟山庄为主,小区环境优,非常安静,宜居性很高。再加上周边还有百望山森林公园,属于老百姓意识中的上风上水地区,备受消费者青睐,未来发展潜力较大,价格不断上涨。2)10月份万柳地区价格变化不大。据北京中原三级市场部统计数据显示,10月份万柳地区成交均价为16993元/平米,环比9月份略有下浮0.05%,价格变化不大。10月份区域内二手商品房交易不够活跃,略呈现出有价无市现象。区域内二手商品房以碧水云天、蜂鸟家园、光大花园、万泉新新家园和新起点嘉园为主,区域内由于其独特位置及目前无新增商品房,助涨了区域内二手房业主报价不断走高,10月份有部分业主不急于将房售出,报价过高,在2万元/平米左右,远高于区域内市场均价,虽然有大量购房需求,但价格过高也暂缓部分需求,导致区域内10月份二手房成交量不高,实际成交价格与9月相比变化不大。
2.3丰台区
图5:
通过对丰台区6大板块的监测可知,10月份环比9月份丰台区二手房价格处于稳步上涨状态,涨幅为2.38%。其中,以马家堡、西罗园和方庄地区交易相对较为活跃一些。
1)地铁4号线的预期透支及区域内一手房价格高涨,助推马家堡地区二手房价格不断上涨,成为南城的一个典型板块。据北京中原三级市场部统计数据显示,10月份马家堡地区二手商品房成交均价为10536.9元/平米,环比9月份增长5.28%。马家堡地区位于南三环,交通和配套设施齐全,区域内二手房成交项目以星河城、旭日嘉园、城南嘉园为主,购房以自住为主。另外,星河城四期即将于11月份上市销售,价格高企为区域内二手房业主报价走高助涨信心。
2)据北京中原三级市场部统计数据显示,10月份西罗园地区二手商品房成交均价为10199.4元/平米,环比9月价格上涨2.63%。西罗园地区二手商品房成交以珠江竣景为主,项目价格不断上涨,原因主要是:
主要受到一是项目位置好,另一个就是区域内商业氛围浓厚,浙江及其它地区生意人的居住聚群效应为该项目创造良好市场。
3)据北京中原三级市场部统计数据显示,10月份方庄地区二手商品房成交均价为11613.3元/平米,环比9月价格上涨2.25%。方庄地区房价上涨,一方面是受到目前大环境影响,周边区域价格都存在不程度地上涨;另一方面,方庄地区作为北京第一个大型居住区,交通配套齐全,适宜居住。
根据规划规定,方庄地区要建设森林公园,环境将更加好,由此,有许多为老人选择在此购房,另外,有部分右安门地区的拆迁户在强烈地域效应的影响下,纷纷选择在此购房。
2.4中心四城区各板块分析图6:
通过对中心四城区9大板块的监测可知,10月份环比9月份整体均呈现上涨趋势。其中,以西城区黃寺大街、崇文新世界、花市板块二手房交易较为活跃,价格出现不同程度地上涨。
1)据北京中原三级市场部统计数据显示,10月份黄寺大街区域二手商品房成交均价为22000元/平米,环比9月份价格上涨13.4%。区域位于西二环内,地理位置极佳,区域内二手商品房成交典型项目以阳光丽景为主,小区房屋设计好,房屋采光性能较好,吸引众多消费者购房目光。许多消费者在此购房就是瞄准阳光丽景项目,户型面积合适的话,价格高一些,都有人愿意购买。
2)据北京中原三级市场部统计数据显示,10月份花市板块中高档二手商品房楼盘成交均价为14175.2元/平米,环比9月上涨11.66%。分析原因,主要是:一,花市板块同新世界地区相比,小区安静,宜居性更强,且价格同新世界地区相比又有很大优势,相差3000-4000元/平米,吸引消费者来此置业;二,区域内交通便利,配套齐全,区域内有广渠门中学、96中学、汇文中学等,有部分为子女读书而来此购房者;三,区域内房价上涨还是受到大环境房价上涨影响,业主报价不断增涨,与消费者购房承受能力之间不匹配,因此,造成10月份花市板块内楼盘成交总价相对较低的小户型房屋较多;四,花市区域内成交以自住为主,因此,受政策影响很小,在强劲需求推动下,价格不断上涨。
2.5石景山和亦庄区各板块分析图7:
1)石景山地区10月份中高档二手商品房楼盘成交均价为11090.4元/平米,环比9月增长4.05%。区域内鲁谷板块为典型,远洋山水项目价格上涨幅度较高,10月份二手成交均价为13311.87元/平米,高于同板块其它楼盘2000-3000元/平米。远洋山水价格上涨原因,主要是景山学校的进驻,为项目价值提升起到强心剂的作用,另外,项目在售的一手房17000-18000元/平米的高价格也为二手房业主报价走高起到重要的刺激作用。
2)据北京中原三级市场部统计数据显示:10月份亦庄地区二手商品房均价为9602.4元/平米,环比9月份价格基本无变化。10月份亦庄地区二手房成交活跃度不够,市场略呈现有价无市现象。城铁线路预期及新盘小户型上市价格很高,刺激人们对未来区域房价上涨充满信心,业主报价普遍高于消费者心理承受能力,导致成交量不多,实际成交价格与9月相比相差无几。
10月份区域内成交楼盘以金地格林小镇、上海沙龙、境界、浉城百丽为主,其中,金地格林小镇价格最高,均价为13000元/平米左右。
三、11月份中高档住宅成交领先指数走势预测综上所述,北京中原三级市场部研究人士分析认为,10月份在一系列调控政策效应的影响下,并没有显现出银十的活跃交易气氛,交易量平淡发展。购房客户观望情绪较浓,但对于成交价格而言,在奥运效应及一手房价格高企的推动下,二手房价格仍然呈上涨趋势。对于11月份二手房市场而言,临近年底,二手房交易量会呈平稳发展态势,成交价格仍然会上涨,但涨幅会进一步趋缓。因为,据11月13日国家统计局公布的10月份居民消费价格总水平(CPI),比去年同月上涨6.5%,比9月份上涨0.3个百分点。当然,这里有一些季节性因素影响。不过,CPI的增长使得人们对未来再次加息产生一些想法。利率不断上涨,购房支出不断增加,势必会降低部分消费者的购房意向,促使房价涨幅有所回落。但具体到不同区域,由于一二手房之间供给比例不同和区域内交通配套设施不同,导致价格涨幅有高有低。
附:各监测板块10月份价格