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2007年即将结束,面对国家宏观调控更加趋紧的大环境下,二手房消费者心态是否发生了些许变化?二手房的购买人群和消费行为是否发生了较大改变?对于这些问题,在2007年11月,“链家地产”市场研发中心对本公司成交的1000对买卖客户进行了相关的购买行为调查。
虽然国家对于房产市场的调控依然在继续,房产投资的压力和风险也在逐渐得放大,但是,在“链家地产”市场研发中心11月份对本公司成交的1000对买卖客户问卷调查结果来看,整体的房产投资状况没有发生太大的变化,特别是在当前国家对房产投资和投机行为调控趋紧的情况下,这也说明北京房产市场相对比较健康,投资人群对北京房产的未来发展前景依然看好。
二手房投资比例达到20.7%,成熟区域投资比例相对更高据“链家地产”市场研发中心调查数据显示,2007年北京市二手房投资比例达到20.7%;今年房地产市场虽然仍面临着宏观调控的压力,但是二手房市场供不应求的矛盾依然突出,加上各种利好不断,例如奥运会日益临近,5号线等轨道交通顺利开通,都给二手房市场注入了极大的活力;房价持续的上涨也带给房产投资者良好的预期,因此二手房投资热情始终不减。具体的区域方面,成熟区域受到了投资者的一致追捧;其中团结湖、方庄、劲松、丽都区域的投资比例分别达到40%、30%、36%、30%;这些区域共同的特征都是社区环境与商业氛围形成了很好的结合;社区范围较大,房源众多,配套成熟,租客充裕,租金收益稳定;而且都临近商业中心,后期升值潜力大;房产本身的内在价值得到了充分的体现,因此更受投资客的欢迎。
投资人群中外省市比重为43.2%,高于整体的购房比例在投资者当中,虽然拥有北京籍的投资者仍占据着多数,外省市的比例也相对较高。据“链家地产”市场研发中心调查数据显示,购房的投资者当中,京籍投资者的比重为56.8%,外省市投资者的比重为43.2%;虽然目前京籍投资者比例相对较高,但是北京市对于外省市投资者的吸引力仍是非常强大的,与不断涌入的外省市需求相比,京籍投资需求则相对比较稳定,因此只要北京市房产市场保持足够的活力,外省市的投资需求比例仍会进一步上升。
另外,“链家地产”市场研发中心认为,在整体二手房市场中,外省市购房者的比例为31.8%,比投资者中的比例低了11.4个百分点,这表明在北京的二手房市场中,外省市的二手房购买者中投资比例相对较高。
54.7%的二手房投资客年收入在10万以上据“链家地产”市场研发中心调查数据显示,在购买房产的投资客户中,年收入在10万元以上的比例为54.7%,而整体的二手房客户中,年收入在10万元以上的比例仅为39%;这表明二手房投资金额一般较大,需要投资者具有一定的经济实力,并非普通的消费者可以承受;因此,在目前的投资者当中,更多的是年收入在10万元以上的客户。
另外,据“链家地产”市场研发中心调查数据显示,在出售房产的投资者当中,年收入在10万元以下的比例达到71.4%;而整体的二手房出售者中,这一比例为62.2%;这表明随着宏观调控持续深入,特别是频繁的加息导致贷款成本出现显著上升,使得投资者面临着较大的压力;而年收入在10万元以下的投资者,其抗风险能力相对有限,因此出售的压力相对更大。
投资者偏好98年以前的公房以及03年后的次新房由于小户型总价低、投资成本低、易于出租出售,因此受到投资者普遍的欢迎;据“链家地产”市场研发中心调查数据显示,投资90平米以下小户型的投资者比重达到63.1%;而在整体二手房市场中,购买90平米以下的客户也达到61%,这表明无论是投资还是自住,二手房小户型都是最畅销的。
具体的房源选择方面,据“链家地产”市场研发中心调查数据显示,38.9%的投资者选择98年以前的公房,25%的投资者选择1998-2002年之间的房产,另外36.1%的客户选择的是03之后的次新房;这表明投资者对于98年以前的公房以及03年后的次新房有明显的偏好;其中的原因主要有:首先,98年以前的公房一般处于成熟的区域,地段好,社区成熟,房产附加值丰富,而且户型相对较小,单价相对较低,普通的大众投资者可以轻松驾驭此类投资。其次,03年后的次新房主要集中在相对边缘的地带,价格相对适中,投资风险相对较小,而且未来升值空间也大,因此很受投资者的欢迎。
因此,从北京二手房消费者的投资状况来说,基本都是一个比较理性的投资,特别是许多投资者看好的商业氛围比较浓的成熟社区作为其投资的首选目标,并且投资人群的经济状况相对良好,这在很大程度上可以保证市场不会受宏观政策过大的冲击,保障了房产市场的理性发展。