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预测房价是升或降,好像变成了“多此一举”的事情。
尽管国家一再出台相关政策,呼吁调控“发烧期”的房价。但随着中国经济的发展,人们对改善居住环境的刚性需求不断增强,投资者对中国经济长期看好,房价只涨不降,房源供不应求。自上世纪90年代中期以来,伴随着经济的持续繁荣,世界上一些主要国家的房价开始大幅上涨。近5年多来,美国房价的累计涨幅更是达到了50%以上;在房价疯涨的俄罗斯,房产专家预测2006年全俄各地平均房价将上涨25%-30%,莫斯科甚至超过50%。此外,在一些房价涨幅“还算正常”的欧洲城市,比如比利时的布鲁塞尔,从2001年至2005年,房价的年均涨幅也在10%上下。
对照国际上的房产热,或许我们可以用十个中国代表性城市房地产的个性化上涨作为对这一现象的注释。
有效土地供应不足尽管房飞涨,人们报怨“房奴”身份,但来自市场的信息显示,目前的供给速度仍远远赶不上需求。根据北京统计局的最新统计:1月—5月,房屋销售价格指数累计为109.2%,比去年同期提高1个百分点。自年初以来,各月房屋销售价格指数呈逐渐上扬趋势,5月份达到109.6%。其中,普通住宅价格增长最快。在新建商品房中,住宅销售价格指数累计为110.1%,在新建商品住宅中,普通住宅价格指数累计为111.4%,高档住宅价格指数累计为108.3%。
链家地产市场部认为,造成北京房价上涨的根源是北京市有效土地供应不足。中科院研究员刘维新在接受《小康》采访时指出:“目前土地上市速度慢而导致的供应持续减少,是造成当前房地产供应不足的根源性因素。而且我们必须注意:土地是有限资源,不可能无限供给。”
由于土地资源的有限性,决定了供应上的紧张。另外,北京作为全国的政治文化中心,每年流入的人口众多,这些流入人口成为购房的主力之一;同时北京作为全国高校聚集度最高的城市,每年有许多毕业生留京,买房成为他们的必然的目标。“大量的需求,加上供应不足,这就造成了北京房价的上涨。”刘维新指出。
也有人曾提出,2008年奥运会将成为北京房价的分水岭,但刘维新研究员并不认同,他说:“在奥运前,可能房子作为商品有一定的炒作价值,但是2008年之后,北京的首都身份并未改变,外来人口的流入局面也不可能改变,北京的土地资源还是供不应求,这就支撑了北京的房价不可能下降。”
专家观点:赵晓(经济学博士,北京科技大学经济管理学院教授):住房问题不能单靠市场化“政策不能单单停留在房价问题上,还要深入到收入分配层面上,深入到住房供应制度上。从住房供应制度上,很明显,解决穷人住房问题不能单靠市场化,同时也要靠政府的住房保障。”
房价太高,有可能是房价背离了价值,有泡沫,不合理;但也有另一种可能,即房价其实是合理的或者基本合理,房价的上涨中并没有很大的泡沫,但老百姓还是买不起房子。这就意味着老百姓的收入太低,就算房价下降,可能还是买不起。
其实,反映出房价不合理的背后是国民经济的一个更深层次的问题:国民经济分配结构可能出现了畸形。
众所周知,我国过去几年已经形成了相当严重的收入分配两极分化格局。在这样的情况下,你能指望房地产消费有一个健康格局吗?你能指望通过房价稳定让一般人买得起房吗?很难。如果收入分配格局出现问题,那么,整个住房购买肯定也是畸形的,而住房供应也必定是畸形的。所以政府的政策却不能单单停留在房价问题上,还要深入到收入分配层面上,深入到住房供应制度上。
从住房供应制度上,很明显,解决穷人住房问题不能单靠市场化,同时也要靠政府的住房保障。老百姓收入低,不仅买不起房,也享受不起高等教育,甚至看不起病。如果所有这些问题都同时发生在今天的中国,那么背后除了收入分配问题,政府的公共服务和社会保障也出了问题。
1997年以来,政府只想通过住房发展来拉动经济增长,所以整个方向就是住房市场化,完全忽视了住房的社会保障(也忽视了政府在其他领域的公共产品和服务的供应)。尽管2006年是一个重大的转折点,政府终于开始重视住房保障体系的建设了,但直到今日,住房保障体系的建立仍不乐观,这里面又牵涉到更加复杂的中央和地方关系,特别是财权与事权对称的问题了。
我相信,政府对住房供应结构的管制、想让市场来买单的思路在这个阶段有一定合理性。但政府必须从每年两位数增长的财政收入中拿出钱来,去下决心构建一个社会住房保障体系才是真正的解决之道。
左小蕾(银河证券首席经济学家):政策应更多满足实际需求判断房地产市场的时候,不能只看到对房地产投资需求的“钱势汹汹”,就以为需求旺盛,大力推动“高档”房屋的发展,也要看到短期逐利资本的潜在风险。还要注意实际需求是否得到满足和改善。
实际需求是不可能用巨大的金钱的流向来宣示自己的存在的,充其量只能对着“空置”的高楼大厦兴叹“我买不起”而让其闲置的方式来争取社会的关注,我们毕竟存在收入的差距。
房子是要建的,房地产业在中国相当长的时期内会有很大的发展空间。但是政策应该更多地关注中低档房屋的建设。开发商追求利润要发展高档房无可厚非,但是应该主要利用自有资金去发展。
争论“房地产业有没有泡沫,应不应该发展”、“房地产价格应不应该大幅下降”这些问题,需要先把利益格局搞清楚,然后把利弊搞清楚,否则似是而非误导市场、误导政策取向,也破坏和谐。
因此,链家地产分析师提醒大家:真正要解决房价问题,须从整个国民经济出发,而不是片面的依赖房地产行业自身。房地产行业乃至整个国民经济,都值得国人去深思。