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07年中国房地产经历了太多的阵痛:房价暴涨、地价上涨、地产寡头初现、金融调控、楼市入冬等一系列现象表面地产在即将过去的一年中经历了太多的风雨。展望2008,我想房价、政府住房保障体系这两大问题应该是大众最关注的。
一、2008年房价会继续呈现上涨势头
从04年开始的这轮宏观调控,其调控的根本出发点是防范投资过热,避免出现严重的金融风险,而不是抑制房地产价格上涨。具体的操作手法是:收紧地根、收紧银根。现在的问题是地根是收紧了,但是银行信贷仍然充足。
虽然在07年年底,央行加强了房产信贷管理,确定了以家庭为单位的房贷政策,但是从各商业银行所表现出来的置若罔闻的态度,相信进入08年以后,银行信贷宽松的政策不会发生根本性变化。国家实施房地产调控一方面是抑制投资过热,另一方面却刺激需求。对需求采取保护,对土地采取收缩政策,可供产品越来越少,价格上涨就非常正常了,这就是07年房价上涨的最真实“动力”。
在08年,政府可能会继续加大对楼市的调控力度。但是从中长期来看,房地产前景依旧光明。最近5年,将是中国经济增长最快最好的时期,这其中房地产作为发展的“引擎”功不可没。由于经济快速发展,城镇居民收入的大幅增加和财富积累,城市化进程的快速推进,置业高峰期人口比例进一步加大,以及近年来高校扩招毕业生急剧增加等等都构成了商品房的旺盛需求。这种需求在08年年初会因为市场浓厚的观望情绪影响而“减缓”,但是不可能完全被抑制,最终会在中期被大范围的“释放出来”。
由于我国长期处于地少人多的国情,又要保证粮食供给安全,中央必须严守18亿亩耕地生命线,这意味着我国住宅用地紧张的局面将长期存在。同时由于地方政府有意识的“囤地”或延期“供地”,加上开发商故意的“囤房、惜售”,商品房供给在本身就紧缺的情况下又被大大“缩水”,因此地价上扬,价格上涨是无庸质疑的。但是相信政府和开发商在强大的民愤压迫下,那种07年房价“一日千元”的上涨速度将不会出现,房价会出现温柔的小幅上涨。
二、政府保障力度令人关注,住房民生仍多艰
在过去的一年里,房地产到底是一种纯粹的商品,还是一种带有公共性质属性的商品,大家争论不休。在开发商眼里,他们开发的就是一种纯粹商品,因此他们生产出来的房子是与穷人或中低阶层无关的。但是当政府住房保障处于“镜花水月”,而高房价又让70%的社会大众买不起房的时候,房价就成了一个影响社会安定团结甚至和谐的政治问题。
07年,全国各大城市都把保障住房作为城市建设的重点。在保障性土地供应方面有所侧重,同时加大了保障住房建设速度。在北京政府就高调宣布要推出两个1千万工程,以期望让更多买不起房的人“居者有其屋”。
在房价高企问题突出时,政府终于“回头”来关注廉租房、经济适用房这种带有福利性住房,此举无疑让大众感到欣喜并令人振奋的。但是问题的关键是现在保障住房的供应量还永不能满足大多数人的居住需求,“僧多粥少,万人争过独木桥”的局面依然严峻,这其中“夹心层”的购房问题显得尤其突出;其次保障住房的供应速度缓慢,在缺乏利益刺激的情况下,政府是否真正愿意承担更多的责任?鉴于商品房价格已经严重脱离房价收入,同时社会财富又大量集中在少数先“富裕”起来的少数人手中,因此建立一个多层次、能满足不同群体需求的住房保障体系就显得至关重要。
展望2008年的中国楼市,商品房市场的发展前景令人乐观而欣喜。但是在地产业欣欣向荣的背后,大众的住房问题显得更加严峻。如果用一句话来展望,那就是:中国房地产前景光明但是民生依然多艰。