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房地产业本是众多产业中,区域属性及本地化特征表现得最为明显的行业。然而,有意思的是在中国,众多热衷于启动房产市场的城市大都打着吸引外来居住需求的旗号,而少有关注本地市场的举措。既然一线城市都已将视野放诸海外,三线城市上演的外需神话也就不足为奇了。
夜幕下,惠州大亚湾澳头港一带矗立的面海高楼,灯火寥落,宛如空城。这里的保安说,只有过年或者假期,这里的人气才会比较旺盛,
异地置业的业主们,大多只是买了楼就把房子空在这里。白天,这里的售楼部更是人气低迷,偶尔有几部车停在门口,也大多是粤B牌照(注:深圳地区),本地车基本不见踪影。销售人员无精打采地说,在从去年初到8月以前,这里无论何时来,都能看到许多“抢楼客”,一天三价更是家常便饭。自从去年9月新调控政策颁布之后,依靠外来需求支撑的惠州楼市骤然转冷。现在偶尔也会有外地客户前来看楼,但大都只看不买。
后花园的定位偏差类似的炒楼风潮早在上世纪90年代初就在惠州上演过。当时的炒地热中,惠州当地甚至有“80年代看深圳,90年代看惠阳”的说法。但很快这一梦想却随着地产泡沫破灭而成泡影。
2005~2007年,惠州已发展起来的数码电子产业年产值逐步突破1000亿元大关,加上43亿美元投资的中海壳牌项目投产,重新引发了惠州的产业转移想象。据有关方面测算,正处产业结构调整的深圳,其工业转移的产值将高达4000亿元,惠阳凭借其区位、资源、产业、基础等四大优势,有望承接其中的四分之一。
伴随工业的逐步转移,近些年来房价的不断高企甚至令惠州开始承接深圳等地转移而来的居住需求。从2005年开始,中信华南、合生创展、保利地产、金融街、富力地产、雅居乐、万科、龙光集团等一系列外地知名集团在当地政府热情招商引资下进入惠州。
随后,2006年末开始在深圳炒楼潮中赚得丰厚身家的香港、深圳炒家也开始转战这个近邻。到了2007年,惠州的房地产开发投资及异地炒楼比例都在快速增长。
去年全年,惠州全年土地交易成交67.5亿元,超出起始价26.6亿元,全年上缴市财政土地出让净收益40亿元,比2006年的18.5亿元增加了21.5亿元,增长了116%。更惊人的是在大亚湾地区,2007年其GDP占惠州全市15%以上,同比增长超过56%,其中房地产投资金额一年内增加了5倍,这些增幅全部为全市平均水平的5倍。而这里也成为惠州炒风最炽热的地区,某代理中介机构的调查显示,这里有82%的异地置业比例,当中短期炒家占50%以上。而惠阳地区有关政府部门调查表示,该地区新盘空置率超过50%。
曾经希望成为一线城市产业转移地的惠州,可能成为一线城市炒楼团的后花园。
炒房团退市2007年惠州经济总量在广东排名前十,但2007年人均可支配收入只有深圳的68%左右,GDP总量只有深圳的1/6不到。但是由于惠州邻近深圳龙岗,2007年外地炒楼团热钱大举进入这座三线城市。惠州市房协内部资料的有关调研数据显示,2007年惠州的GDP总值达1002亿元,同比增长不到30%。其中固定资产投资的拉动作用不可忽视,总额超过450亿元,同比增长46%,其中25%为房地产开发投资,其同比增长100%。而根据惠州统计局及有关部门的数据,2007年惠州的居民人均可支配收入只是同比增长了7%左右约达到17000元;但惠州的一手楼均价却已经达到4732元/平方米,同比增长61%。在惠州老城区惠城区以及新区惠阳区,更是形成了泾渭分明的本地市场与外地市场之别。
惠州市房协有关负责人说,“那些卖每平方米10000以上的别墅和高档盘,本来定位就不是卖给惠州人的。”在惠阳地区,不少业内人士都认为,异地置业的比例应该在70%~80%左右,在去年7月惠州有关部门的摸底调查中,惠阳地区的新盘空置率约50%。
然而在新政策影响下,深圳炒房团逐步撤出,惠州楼市近期以来成交持续低迷。去年1~9月,根据惠州房产交易中心网上即时签约数据,合计卖出18810套新房,每月超过2000套。但是去年12月只成交了1196套新房,环比下跌46%。今年1月份据当地代理统计,部分新盘更出现零成交。即使坚持不降价的不少外地开发商如合生、雅居乐等开发的豪宅,也出现了分期付首期以及折扣优惠加大等促销措施。一些小型楼盘的滞销产品更是出现了比全市均价低30%的价格。