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2008年,大龙城楼盘竞争将更加激烈。在存量巨大、市场低迷形势的持续中,龙城“超竞争”时代来临。
据一些中介机构统计,2008年龙城住宅供应量将达到170万平方米以上,住宅产品供应量偏多,供大于求,竞争激烈。据不完全统计,龙城住宅市场2008年已知的新增供应量为175.18万平方米,加上2007年的存量房60多万平方米,总体供应量将近250万平方米,龙城住宅产品供应严重偏多。2007年,整个龙岗的住宅销售面积低于171万平方米,而2008年龙城的供应量就超过了240万平方米,2008年龙城住宅销售形势严峻,竞争更加激烈。
公园大地三期、公元盛世第二批单位、风临国际中心、依山郡三期、中央悦城三期第二批单位、玫瑰郡、水蓝湾、阅山华府、瑞华苑、徽王府二期、奥林华府二期、君悦龙庭一二期将在2008年推出市场,龙城国际二期售楼处已开放,2008年中开售。深业·紫麟山一期别墅项目预计2008年下半年面世,万科·千林山项目也预计2008年开盘。龙城2008年的巨大供应量已成必然,整个区域整体显示为供大于求的局面。从区域和长远来看,随着龙岗道路的完善、“大运会”的临近等利好消息,龙岗区域市场必将与深圳市场相融合,吸引龙岗以外的置业者到龙岗置业,从而平衡龙岗楼市供需。
龙城品牌开发商聚集,品牌之战即将开幕。万科、鸿荣源、中海、招商、佳兆业等深圳知名品牌开发商2008年汇聚龙城,济济一堂,品牌之战在所难免。品牌开发商的聚集,使得龙城二级市场竞争愈加激烈。在这轮竞争中,品牌会起到决定性的作用。品牌所代表的是价值、素质和服务,谁能使品牌深入人心,谁就能获得市场的认可。加之品牌开发商项目位置的资源稀缺性、产品的高端性和其他开发商的项目,激烈的竞争势不可挡。万科·千林山临山看水;鸿荣源·公园大地地处龙城中心,龙城公园下,景观、位置都属上乘;奥林华府地理位置优越,紧邻大运会场;公元盛世二期拥有相当成熟的配套;君悦龙庭、水岸新都、玫瑰郡等均为实力不弱。
2008年中心城住宅产品整体档次较2007年有较大提高,高端产品之战更加激烈。品牌开发商的聚集,必然使龙城的产品档次有所提高。像万科、鸿荣源、深业、中海等的项目均为高端产品,产品素质很高。2008年推出的项目,总体还是以大户型高端产品为主,产品档次在品牌开发商的推动下,档次相应拔高,大户型高端产品的竞争将会更加激烈。由于高端产品的稀缺性,其成交量相应不会太多。在高端产品量大、实力开发商聚集的情况下,开发商只有靠实力、品牌和营销手段来解决销售问题,龙城春秋战国时代来临。
价格分层,各层价格竞争亦趋激烈。随着2007年下半年市场形势的急转直下,价格分层初露端倪:高端产品降价幅度小甚至不降价,普通产品价格大量缩水,不同产品类型开始针对不同人群制定相应具有吸引力的价格。在2008年,这种分层将会更加明显。虽然处在“纺锤”一端的高端住宅为少数,但由于2008年龙城住宅供应量巨大,高端住宅也显得“为数众多”。同样大小的蛋糕,强者多取,弱者少取,高端住宅的价格竞争也必将激烈起来。普通住宅价格,由于供应量的增大,各盘价格会有不同的震荡幅度出现,竞争亦为激烈。
由于受到“90/70”政策影响,产品分层更趋明朗化,中小户型为主流需求户型。招商·依山郡三期、水岸新都三、四、五期,奥林华府二期,风临域二期,共约70多万平方米的建面受“90/70”限制,其高端性会受到一定的影响,90平方米以下的住宅将会增多,产品分层更加明朗。虽然可以进行户型拼合设计,但相应的贷款政策(房贷新政)和政策风险(政府对拼合规避“90/70”态度未置可否)也会加大。从招商·依山郡、龙城国际推出的小户型住宅上来看,小户型仍然为2008年主流需求户型,市场巨大。受“90/70”政策影响,2008年龙岗中小户型销量会有所提升。
“超竞争”时代,是个竞争更加激烈的时代。以前的市场,从出发点到目标点,中间会经历一些风浪,但在“超竞争”时代,这些风浪要远远多于以前的市场,达到目标点的行程将更加艰难。供应量巨大、品牌开发商聚集、高端产品竞争激烈、各层价格竞争剧烈以及产品分化趋势的明朗化,让2008年的龙岗市场更加动荡。对于每一个开发商来说,市场风浪将会更多,达到目的更加艰难。“超竞争”,是对2008年龙岗市场的总括。