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数据采集:在售商品房项目100个
项目类型:普通住宅、公寓、商住公寓、酒店式公寓,不包含别墅
调查内容:在售商品房项目销售折扣情况
调查方式:电话调查
在所调查的100个项目中,除了后期未开盘、价格及折扣未定的项目之外,取得有效信息的项目为83个,其中区域涵盖中关村、上地、CBD、朝青、通州、望京、方庄、亦庄、万柳、燕莎等主要热点及商品房集中区域。
打折项目占到调查项目的79.5%,这个数据表明折扣在当前的商品房市场中具有一定的普遍性;但是,“链家地产”市场研发中心认为,打折作为一种促销方式,在商品房市场由来已久,而且也非常普遍,并不是因为近期市场上流传“拐点论”以后才产生打折,只是打折的范围有所扩大。
首先,无折扣项目为17个,占比20.5%;约有一半集中在CBD、亚运村区域;其中有3个项目准备提价,也都集中在这两个区域。另外,在不打折项目中,有1/3是现房,且存量不多,并不着急卖。
其次,在66个有折扣的项目中,全款打98-99折的项目为34个,占比51.5%;这部分项目的销售策略没有受市场“拐点论”影响而做出大幅让利这种变相降价行为,因为在以往,98-99折也是正常的市场营销手段。
第三,通过其他方式促销的项目有8个,其中6个项目的促销方式是:送1年物业费或每平米优惠30-400元、送车位等;这些方式折合成现金,应该是与98-99折是相差无几的;而且这些方式多是在开盘当月定房或者是老客户才能享受。
综上,不受市场“拐点论”影响而改变销售策略的项目总计为57个(17+34+6),占所调查项目的68.7%;比例近七成。
15.7%的项目主动做出微调应对市场变化
由于98-99折是正常的折扣范围,依次推理,96-97折是小幅让利,其中全款打出96-97折的项目有13个,占总调查项目的15.7%;主要是朝青、望京区域的公寓项目,像A-Z Town、天鹅湾、北京星河湾、北京香颂等项目,都是前期涨价幅度非常大的项目,户型普遍比较大,总价高,让利3-4个点进行促销是合理的。“链家地产”市场研发中心认为,在当前的市场环境下,这些项目的开发商做出了主动的调整,但调整仍属于微调。
一成左右的项目打折幅度在95及95折以下
95折及以下的折扣让利幅度则比较大了;打出这些折扣表明开发商有一定的销售压力,回笼资金的意图比较明显。打出95及95折以下的为11个,占总调查项目的13.2%;项目主要是万柳、CBD区域以大户型为主的高价项目,比如均价30000元/平米的圣世一品,均价28000元/平米的西钓鱼台嘉园,均价14000元/平米的大成时代中心(酒店式公寓)。“链家地产”市场研发中心认为,,这些项目在北京的普通住宅项目中并不具有普遍性;其大幅让利除了受市场因素影响外,或多或少都跟项目自身的情况有关系。
综上,“链家地产”市场研发中心认为,,虽然去年底至今,“拐点论”一直未消除,但是实际上,市场上并没有出现普遍的降价行为。有两成的开发商在销售时甚至不采取打折让利手段;而另外八成的开发商在打折时,有大部分与以往一样,都属于正常的打折促销手段;只有一成左右的开发商,出于不同的原因做出了一定的让利。总体来看,市场没有出现普遍的降价行为,开发商对于价格坚挺的预期仍然没有改变。