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作为房地产市场风向标的二手房中介业,去年第四季度以来,经历了一波业务收缩,甚至倒闭的浪潮,先是中天置业老板携款出逃事件,之后短短三个月里,又陆续出现了长河地产、中大恒基、创辉租售等有一定规模的房产中介大量关闭门店的事例。房地产中介行业正呈现出前所未有的危机。市场繁荣时期,在很多城市都会看到到房产中介一条街的奇观,而如今却是或者门庭冷落,或者人去铺空,经营难以为继。房地产中介行业出现如此大的反差的确让人深思。
房地产中介行业在整个房地产市场中起着非常重要的作用。在我国,二手房交易量占商品房总交易量的比例近年来逐渐呈现上升趋势,而2004年上海二手住房交易量曾经首次超过了一手住房交易量。可见,我国房地产中介行业在未来还是具有很大发展潜力和广阔市场的。现阶段房地产中介企业的频繁倒闭,是我国房地产中介行业走向成熟所需要经历的一环,透过中天置业、中大恒基、创辉租售等几家房地产中介的典型事例可以清楚地了解它们倒闭或关门的缘由,也能对目前我国房地产中介企业所存在的问题有基本的认识,从而提出积极的有针对性的措施和意见。
我国房地产中介行业是伴随着前几年房地产市场的迅猛发展而繁荣起来的,市场的供需两旺带动了一大批房地产中介企业的发展壮大。在市场繁荣景象的背后,房地产中介行业本身所存在的一些问题得到了很好的掩盖,房地产中介企业内部的问题也被无限缩小化,房地产中介行业所呈现出来的繁荣只是一种表面化现象。而现阶段房地产中介的倒闭潮则是前期问题发展到一定程度时所导致的必然结果,从这些问题的产生途径来看,可以分为企业内部和外部环境两个方面。
从企业发展的角度来看,企业内部的营运机制和管理往往对企业的可持续发展起着根本性的决定作用。对于房地产中介来说,在相同的政策和市场背景下,房地产中介的倒闭潮更主要地还是由其内部所产生问题而造成的,可总结为以下几方面。
第一、准入门槛不高。我国的房地产中介鱼龙混杂,成立房地产中介所需要的资质条件及规定要求都不高。往往是租个店面,借几张经纪人资格证书,买点办公用具,再招一些销售人员就可以开展业务了,经纪人的证书曾经成为一时的抢手货,比如高峰时上海租借费一度炒到每月2000元左右。而中介企业对于经纪人员也没有严格的资质要求,整个房地产中介行业的人员素质良莠不齐。据了解,目前在从事房产中介业务的人员里面,约有70%并不具备相关部门权威认可的从业资质,这就造成了房地产中介的服务水平和服务质量差次不齐,也为一些房地产中介的发展埋下了隐患。
第二、内部管理欠缺。目前我国的房地产中介行业还处于初级阶段,企业运作机制和管理模式都还不成熟,许多房地产中介的经营者在管理能力上存在欠缺,他们重视的是企业的经济效益,而往往忽略了企业内部的管理和运作,没有制定和形成长效的企业运营机制,由于内部管理松散混乱,经纪人员得不到有效约束,也就出现经纪人员频频走“私单”的现象以及一些其它的违规操作。如上海市执法部门在2005年曾“地毯式”检查了9573家中介机构,发现无证无照、违规交易等中介机构将近半数,这都给企业和整个行业带来了不良影响。
第三、诚信度较低。此前中国消费者协会的一项调查显示,房地产行业整体诚信度在被调查的12个行业中为最低水平,消费者普遍不满意,这也可以间接反映出房地产中介行业在消费者心中的满意度。由于中介行业的发展不成熟,没有形成统一的市场操作和规范标准,一些房地产中介经常利用这些漏洞采取一些诸如发布虚假信息、赚取差价、两头收钱、协议陷阱等非法手段来追求自己的最大利益,而像中天置业老板携款出逃这样的事例则更将房地产中介的诚信度降到了一个新的低点,连中介公司的老板都这么不牢靠,那这个公司的诚信度也就可想而知了。
第四、信息化进程滞后。房地产中介主要从事的是二手房的买卖和租赁业务,那么收集二手房房源的市场信息便成为了关键,也是房地产中介业务得以开展的前提。然而由于一些房地产中介在管理和信息收集方面的不完善,内部也没有实现完整统一的网络化运营平台,经常会出现这样的情况:一套通过房产中介挂牌并出售了的房子,过了一段较长时间后,一些房地产中介人员仍会打电话给原先的卖家询问房子的情况,可见这些房地产中介的市场信息是多么地滞后。