楼价,不会无缘无故的涨,也不会无缘无故的跌!不会无限制地上涨,也不会不见底的下跌!
回望深圳楼价此轮调整风暴,概以去年10月初[左庭右院]大幅赠送装修电器为先,并以中海地产[半山溪谷]和[西岸华府]两大项目12月初,调低价格推售新组团为显著标志。此后,深圳楼价进入下降通道,不少楼盘多以赠送或限制性推出优惠单位体现降价行为。
2008年春节后,万科地产以提升居住品质为由,全线产品高调降价。万科降价无疑是楼市里的一声“春雷”,虽未推倒楼价的多米诺骨牌,却很实在地“敦促”不少开发商跟进,在深圳楼市尤为典型的当数金地[梅垅镇3期]、[澳城]、[深业.新岸线]和[珠江.旭景佳园]。
应该说,作为先行者,中海地产的降价行为在市场上引起极大非议,而中海地产显然采取的是低调策略,专注于卖楼,对任何评论均不予回应。有专业人士评论中海地产是先知先觉者,降价表现出对市场动向极强的把控能力,对此,一兵深以为然。
然而,中海地产同时也对降价可能引起的业主心理反应未能预先评估,并对可能产生的信任危机没有采取适当的消弭对策。在万科“品质提升”举动的比照下,就显得有些被动,安抚老业主工作任重而道远。
令一兵最近比较困惑的是,最近通过论坛悄悄、MSN、QQ及电子邮件形式前来咨询的置业者问的最多的问题,不是片区居住价值、具体楼盘的优劣评判,而是楼价下跌何时终止,楼价的底部在何处?置业者现阶段关注的问题,不是买什么,而是什么时候买。
可以想见,置业者都希望以最合适的价格购进,成本意识、“抄底”心态明显,同时也表现出明显的怕踏空心理。这从一个侧面也说明深圳商品住宅的市场刚性需求存在成为现实,楼价尤如惊弓之鸟,楼市回暖、楼价反弹随时成为可能!
在这轮楼价调整浪潮中,我们也应该看到,与前段暴涨时期楼价普涨不同的是,深圳楼价未能实现普降,不少楼盘的售价依然坚挺,甚至出现了微幅提价的个例。
而售价坚挺,表现出“笑看风云淡”闲适态度的楼盘,多为高档稀缺型豪宅项目,尤其是拥享稀缺自然景观资源和城市人文资源的楼盘。比如招商地产在蛇口半山上开发的[半山海景.兰溪谷2期],在降价声一片的市场环境下,其3月初推出的6号楼及叠拼别墅均实现了高于2期首批单位的销售价格,且销售速度持续保持平稳的态势。
在国家“90/70”政策的限制下,象[半山海景.兰溪谷]这样的、拥有山海资源和国际人文氛围的纯大户豪宅,或将不可再次出现,“别处再无”。其保持高昂的售价也是顺应业主身份、体现尊贵居住价值的明智之举。实际上,招商地产在推售6号楼前,也考虑过降价销售,但依招商地产老总林少斌的理解,降1、2千元,市场没有感觉,降1、2万又不可能,所以,最终的选择是维持现状,干脆不降。
楼价是继续下降,还是止跌回升?在现阶段,这是个问题,恐仍需观察。
不过,依一兵的妄测,万科全系大幅度降价虽然真实动机各方猜测不一,但有一点可以确定的是,万科的降价不是逐步探底,而基本是一步到位,万科地产是对市场环境经过充分的论证和研究才出台降价举措的。且这次参与降价的楼盘分布在不同片区,降价行动实际是在为片区楼价树立一个标杆。而这个标杆,显然不是高位标杆,而应该是一个底部的支撑。
实际上,万科地产新近推售的几批单位和部分降价举动明显的楼盘均取得不俗的销售业绩,深圳新房成交量也比前几个月有明显上升,市场承接力开始显现,刚性需求正在逐步释放。
对万科降价动机和开盘效果的推测,包括豪宅不支持降价,这是否共同形成了一个信号?源自底部的信号?