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土地是房地产的核心及基本要素。如果一家房地产企业没有土地,也就意味着它要退出这个市场。大家可以看到,当房地产市场繁荣时,各家房地产企业都会千方百计来寻找及购买土地,甚至于出高价也在所不惜。因为,在房地产企业看来,只要房地产市场繁荣,房价就会上升。如果房价上涨,只要预期土地的价格上涨低于房价的上涨时,那么房地产企业即使以较高的价格获得土地,它们仍然是有利可图。这就是为什么2007年上半年各地的土地价格越推越高的原因所在?不少房地产企业在股市及楼市场获得大量的资金之后,纷纷地以高价来争夺土地也就越演烈。我们可以看到,2007年上半年,不少房地产企业从股市融集到大量的资金,然后又到土地市场圈地,圈地后再融资,再圈地-------就是这样一种恶性循环,各地土地的价格越推越高。
但是,从2007年四季度开始,随着政府的一系列房地产政策的出台,特别是关于第二套住房贷款政策出台,不仅房价疯狂上涨的态势被突然终结,而且土地市场寒流随之而来。在北京、上海、广州等许多黄金地块都出现流拍。各地的土地市场即使土地拍卖不流拍,其土地的价格也在短期内迅速下降。比如,广州12月拍卖的部分土地,其价格下降达到50%以上。而这样的情况在其他地方也十分普遍。
当土地市场拍卖的土地出现流拍及土地拍卖的价格迅速下降时,它预示着国内房地产市场将出现大调整。因为,房地产企业不看好房地产市场价格仍然会继续上涨,因此他们也就不敢高价拿地了。特别是,房地产不仅是一个周期性较长的行业,也是土地要素占绝对地位的行业。由于房地产市场这两个特性,房地产市场的价格高低也决定了土地价格的高低,而不是反之。比如说,最近一直有人在误导大众,认为国内房价过高,都是由于土地的价格过高造成的结果。可以说,如果按照这个逻辑,房价由土地的价格来决定的,那么住房销售的价格就得以成本定价。而住房以成本来定价,那么目前的房价岂能发展到目前这种高得这样离谱的地步呢?社会岂能都来指责房地产是一个暴利行业呢?
正因为,房价不是由土地价格决定的,而是房价决定了土地的价格。如果市场预期未来房价会出现逆转,那么房地产企业是不会冒险进入这种高风险行业了,更不会以高价来拿地了,除非所获得的土地价格特别低。因此,当房地产企业都不敢去购买土地,当拍卖的土地普遍地出现流拍时,那么这就预示着房地产市场价格将出现逆转了。当然,这种房价逆转不是马上出现,而是有一定的时间性及周期性。
那么,精明的房地产企业为什么会认为国内房地产市场价格会出现逆转?这主要与政府对房地产市场的政策发生根本性变化有关。从2007年下半年开始,以党的十七大报告精神为基础,政府出现了关于房地产的24号文件、359号文件、452号文件、64号文件及39号令等文件,而且对于这些文件,在今年的政府工作报告中得到了进一步的强化。
2008年的政府工作报告,可能是历年来政府工作报告中讲房地产方面最多的一个报告。在今年的政府工作报告中,不仅提出了房地产市场发展的基本原则或宗旨,也提出了房地产市场发展的总的指导思想及今年要采取四项措施,指出遏制房地产不合理的需求是今年政府宏观调控的重要任务。
可以说,从政府报告关于房地产的内容来看,首先上肯定了中国房地产市场就是如何让人民安居乐业的市场,是改善民众基本住房消费需求的市场,从而把住房问题的民生提到前所未有的高度。从今年政府工作报告透露出的信息表明,未来中国的房地产市场的发展模式将发生根本性变化,房地产市场将成为解决民众基本居住条件的市场而不是目前这种投资炒作的市场。
既然房地产市场是改善广大民众住房条件的消费市场,那么遏制房地产市场投资炒作也就是十分自然的事情了。因为,在今年政府报告中,对于房地产市场投资炒作要求给予严厉遏制。即在政府工作报告有三处指出要遏制房地产不合理需求。可以说,就目前中国的房地产市场来说,房价为什么会涨得这样快、这样高?并非是一些人所说是什么市场供求问题。因为,如果住房是一种消费品,当然住房的价格是市场供求来决定,因为,消费者对住房的消费总是有限的。但是,如果住房是一种投资品,同时投资者又可以利用银行低成本及便利的金融杠杆,加上前些时候政府对房价的隐性担保,那么,在这种情况下,房地产的投资需求肯定是无限的。因为在这种投资市场既无风险又是高收益。在这样的情况下,当然会让大量投资者利用银行的金融支持大量涌房地产市场。当无限的投资需求来追求有效住房供给时,房价岂能不迅速推高?如果说,国内房地产的发展模式从政策上进行根本性调整,那么未来中国的房地产市场将会发生根本性变化。
如果国内的房地产市场将发生根本性的变化,那么以前房地产的发展模式、经营方式及赢利手段也就会出现很大的改变。对于这些精明的房地产开发商就是闻到这种气息,或是以较低的价格把手上的产品尽早出售,或是不再加上这个市场竞争。房地产市场龙头老大万科最近的营销策略,就说明了这点。这些都目前各地土地流拍的原因所在。对此,我们的房地产市场投资者更需要多点风险防范了。因为,房地产市场将发生巨大的变化!