房企融资环境不容乐观
现在房企融资环境之忧用一句形象生动的话来说,就是“现在房地产行业是寒风啸啸,而开发商则是内心瑟瑟。”大连万达集团董事长王健林拥有着同样的感触,“和之前相比最大的变化是,消费者和金融市场对房地产行业的预期不明朗。这让现在的房地产企业处于一个非常难过的状态。”
令房地产商深感难过的是之前乃至现在房地产企业最为倚重的银行贷款收缩的压力。对于资产负债率大多数都在70%左右的房地产企业来说,在从紧的货币政策背景下,获取银行贷款的难度不言而喻。现在房地产行业的状况增加了商业银行对房地产企业风险的考量,直接导致房地产行业的资金状况比以往更加严峻。
让房地产企业雪上加霜的是,自去年下半年以来,国内资本市场的大门一直处于似开已闭的状态。“从紧的货币政策不仅影响实体经济,也影响到金融市场环境。现在资本市场的融资环境大不如前,比如上市公司再融资以前是利好,在遭遇平安‘融资门’事件后,已经完全变成利空。融资环境不容乐观。”李永森说。
债权融资和股权融资,双管齐下,杀伤力扑面袭来。王健林直言,“现在房地产企业的整个融资环境比03、04年还要恶劣,很多企业的资金链会出现问题。”
“从现在已经公布的年报中,可以看到房地产上市公司的融资迫切性。”中信建投房地产分析师张朝晖说。
较为乐观的金地集团财务总监王培洲表示,房地产企业的融资还没有到风声鹤唳的状态。对于像金地这样的房地产行业龙头企业来说,目前在银行贷款方面感觉还是相对正常。不过,他也指出,由于从紧的货币政策造成银行对房地产企业的差别对待,导致房地产行业的债权融资比较紧张,直接的后果是房地产行业的整合不可避免。
谋求上市毕竟是少数房企的出路
压力之下,地产商打响了谋求上市或再融资的保卫战。从紧的货币政策刚刚开始实施,微观的企业已经感觉到这种压力,但宏观的经济指标,像CPI都没有明显表现出调控的效果。所以两会后,房地产企业向银行贷款依然艰难。
谋求香港上市成为许多房地产商的选择。据了解,在香港排队等待上市的行列中不乏昌盛地产、星河湾、方圆地产、时代地产、龙光地产、珠光集团等知名企业。
不过,赴港上市并非易事。到香港上市,要满足事先做好的红筹结构,这让许多本土的开发商无缘问津。内地资本市场的开放与否成为这些房地产企业的关注点所在。
据第一太平戴维斯某人士透露,大连福佳地产正在积极谋求上市。尽管此前有滨江房产成功过会的案例,但对在A股IPO,大多开发商持有一种悲观的情绪,国内商业地产龙头企业大连万达就是代表。
“虽然证监会从来没有说过关闭房地产企业的IPO,但从严控制的态度也注定了大批房地产企业在A股上市的现象不可能出现,尽管中间会有个别企业的零星上市。”王健林说。
除了上市,再融资是否真的已经解禁关系到房地产未来的发展。
保利地产董事总经理宋广菊并不讳言对资本市场再融资的期待,在她看来,不管是从中国经济考虑,还是从企业角度考虑,企业的融资总得有一个出口。在从紧的货币政策背景下,资本市场应该放宽。
国内另一房地产巨头招商地产已经表露出再融资的信心。在2月20日招商地产发布公告,拟增发不超过80亿元的A股股票。“招商地产的再融资方案应该能获批。” 张朝晖分析说。
现在看来,除了香港上市之外,在A股上市房地产企业的再融资将成为房地产企业未来融资之路的一条主要通道,但毕竟不是多数房企能所及的,在目前的房企融资过程中,这只是少数房企的幸运。
资金运作能力是房企核心竞争要素
房地产行业现在正在经历史无前例的融资困境,房地产企业的融资环境已经发生了很大变化。近年来,贷款利率的不断上升,导致房地产企业融资成本越来越高,央行不断提高法定存款准备金率,又提出对信贷规模实行严格控制,使得房地产企业从银行获取资金愈发困难。
值得一提的是,自第二套住房贷款新政以来,部分城市的楼市出现了调整,市场观望气氛浓厚,成交量大幅萎缩,这让房地产企业的资金链遭受到严峻考验。此前,由于我国房地产市场起步较晚,能够满足房地产企业融资需求的金融产品十分缺乏,房地产金融市场更无从谈起。众多的房地产企业只能从银行那里获得资金,然后通过销售回笼资金,偿还借款,维持高负债经营。
可以说宏观调控,改变了这种状况,开发商不能继续玩“空手套白狼”的游戏,资本实力和资金运作力逐渐成为房地产企业的核心竞争要素。因此,很多房地产企业选择借力资本市场,这既是一种战略性安排,也是对融资渠道多元化的突破。
从紧的货币政策,走低的资本市场,面对这样的困境,今年房地产企业的融资会出现一个怎么样的状况? 出路何在?
银行资金受限,境外资金受阻,房地产基金和房地产信托尚处于起步阶段,房地产企业不得不转向资本市场融资,介入资本市场成为房地产企业实现多元化融资的可靠突破。就当前处于调整期的房地产市场而言,2008年依然是房地产企业资金紧缺的一年,银行资金、预售款、资本市场融资依然是房地产企业资金来源的三大重要渠道。
面对融资困境,房地产企业一要练内功,二要练外功。练内功,就是要努力改善经营管理水平,适时调整策略,加快周转率,重点研究房地产市场中的各种变化情况;练外功,就是要继续拓宽融资渠道,加快房地产金融创新,积极寻找战略合作伙伴,主动实施并购以抓住行业整合机会。