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正是在这一年,万科地产的年销售额达到523.6亿元。
同比暴涨146.6%,而在2006年,万科212.3亿元的年销售额已经引起了业内的惊呼。
同样在这一年,万科地产的土地储备突破2163万平方米。
但是,这样的成绩并未让王石和管理层沉醉其中,此时来自万科市场研究部的一份报告让前者保持了足够的警惕。
在这份报告中,万科对碧桂园做了一次体检,结果显示,后者的资金周转速度、净利润增速与经营性现金流这三项关键指标均好于万科地产。
由于此时整个地产行业遭遇A股再融资寒流,种种考量下,万科降价的引线从去年最热的广深两地楼市引爆,并次第蔓延至上海、北京。
从年报上看,万科的运营战略特点异常醒目,即维持高现金流、高负债,通过偏重提高资产周转速度而非利润率,获得高销售额,提高自己的市场份额。这一点足可以解释万科去年12月初的价格偷袭战。数据显示,截至到2007年年底,万科银行贷款总额接近250亿元,其中有85亿元短期借款,其现金及现金等价物共170亿元。
这样的数据表明,万科降价并非在现金流量上面临生死劫数,而是为了追求更好的资金周转水平,在市场低迷之时维持一定的热度,同时又可以在特定的市场打击同类竞争对手,提高自己的市场份额与影响力。
这样的逻辑同样适用于未来一年的万科。市场层面普遍相信,未来一年的地产热度将不及去年。
但是,今年万科的销售目标及预期竣工面积都大大超于去年,在这样的情势下,适时在特定市场再次实施降价策略,对于万科1000亿元销售额与3%市场份额的图景的实现,无疑是重要的战略工具。