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形势正在起变化。在2008年信贷紧缩与股市低迷的双重压力下,地产公司之间的角力迅速由“土地为王”转为“现金为王”。
渠道多面受阻自有资金决定生死2007年前3季度,地产公司供给、需求左右逢源,大量现金流向土地储备。进入4季度,市场风向急转,持续10年的“稳健”货币政策调整为“从紧”,地产企业反应尤为敏感,资金吃紧成为通病。
平安证券分析师刘细辉表示,2008年房地产企业拿地能力和土地储备将影响公司近期以及未来业绩,而资金实力将直接决定企业的生存发展。原因很简单,原来融资时近乎路路通达,现在则是处处制肘。
地产企业一般先用自有资金拿地,然后借助银行贷款等融资方式开发、建设,通过预售款维持运转、还贷,然后用项目产生的自有资金继续拿地,开始新一轮循环。问题出在第二个环节,地产企业融资正变得越来越困难。平安证券研究员刘细辉表示,地产企业融资渠道狭窄,是令资金实力重要性日益凸现的重要原因。目前,房地产企业资金来源主要是银行贷款、股权融资、预售款以及自有资金。其它如房地产信托、外资投资基金等融资方式,实际发挥作用较小。
刘细辉认为,银行贷款在房地产开发资金中的占比基本保持在20%左右,自有资金和股权融资占35%左右,剩余45%主要依靠预售款。
货币政策从紧,意味着信贷规模收缩。根据央行4月11日公布的信贷数据,3月份人民币各项贷款增加2834亿元,同比少增1583亿元。一季度,人民币贷款增加13326亿元,同比少增891亿元。信贷紧缩对房地产企业造成双重不利影响。资金来源中的银行贷款和预售款均受到严重影响。于是,不少企业不得不通过降价促销来加速回款。