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全国房地产企业近期正处于最艰难的时期;银行方面,由于信贷紧缩,房地产企业获得银行贷款的困难程度越来越大;资本市场上,今年前三月,房地产企业还没有一次增发融资。与此同时,数十家房企的上市计划被搁置。
面对越来越恶劣的资金链状况,近期,各家房地产开发商已经紧急启动应急自救方案,业内人士将这种资金渴求形容为“现在正在不择手段地融资”。
低首付销售套现资金理财一周记者获悉,上海某大型开发企业将旗下楼盘以零首付方式出售给公司员工,由公司支付其三成首付,只要求员工每月偿还银行贷款即可。这种方式之下,等于将公司楼盘以7折价格贱卖以迅速获得银行发放的个人购房贷款。
分析人士表示,由于公司规模太大,在资金吃惊的情况下,如果采取降价销售,将引起的一系列包括业主退房等不可知风险,“员工优惠购房”可以将资金最快速度回笼。
实际上,在2005年上海市场出现困局之时,上海珠江投资集团也曾以八五折的价格将房屋出售给公司员工,当时推出的房源短期内立即消化完毕。
在全国多个市场,由开发商垫付首付以加快卖房速度的现象屡屡出现。
和恒大一样,富力为回归A股同样在去年大规模储地。富力2007年年内收购的土地共达20幅,合计1030万平方米,目前的总土地储备增加至2620万平方米。在目前银根紧缩的情况下,富力今年要偿还的银行贷款约74亿元。如果再加上土地款的压力,富力的资金需求非常大。
压力下,富力楼盘打出降低首付的卖房广告。其中一个楼盘富力桃园销售人员表示,以一套建筑面积为90多平方米售价约110万元的房子为例,市民可以首付两成,其余一成由开发商垫付。而购房者只需要与开发商再签订一个合同,保证在10个月或一定期限内归还开发商垫付的房款就可以在银行申请到房贷。
这种模式在广州已经成为流行模式,首次置业者可以支付两成首付款,剩下的一成由开发商垫付;二次置业者,开发商垫付金额甚至可达到两成。而且,开发商垫付的首期款免息,客户只要与开发商签订有关合同,约定分期还款时间以及相关违约责任即可。根据合同约定,购房者最迟一年内付清垫付款。
在福州市台江区一个楼盘甚至打出“零首付”广告。楼盘开发商将为购房者垫付全部首付款。客户缴纳3万元保证金后,售楼部为客户开具已交首付款的发票,客户凭此可向开发商委托的银行申请按揭房贷;客户还要在规定的时间内还清开发商所垫付的首付款。
记者了解到,目前开发商申请开发贷款周期相当漫长,即使地方银行愿意贷款,审批以及等待上级总行拨款也要花费很长时间,最终放款时间往往被拖长至几个月,“一些开发商根本等不了那么长时间。”相比于开发贷款,个人房贷到目前为止还是被大部分银行看作是优质资产,因此,开发企业就不得不想方设法通过另一种形式从银行贷款。