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春季房交会已经成功闭幕,在本届展会上呈现出的一些特点耐人寻味。在业内,人们一直把房交会看作地产行业的风向标,对当年的市场行情具有指向意义。在刚刚经历了行业寒冬的地产业,众多企业对于今年的房交会无疑更为关注。在展会设立的二手房交易专区,二手房中介企业表现出极高的参展热情;而场内、场外二手房专区现场咨询和查看房源的购房者比往届交易会更加踊跃,这与去年第四季度至今天津市二手房成交量大幅下降的市场状况形成鲜明对比。参展的中介公司不仅为房交会带来了大量的房源信息、打包成套的品牌服务,更希望通过参展中获得的蛛丝马迹来探寻市场发展的方向感。通过一些品牌中介对此次展会的总结和研究,就可以发现目前二手房市场的行情和特点大致有如下这几个方面:
停止观望 谨慎出手经历了一个漫长的地产寒冬,卖方止步,买方也停了手,大家一直在观望,但近来的二手房交易数据显示,成交量开始有效放大。尽管仍有些中介公司认为这可能是“天气转暖”使然,但从本届房交会上可以看出,一些人已经停止观望,开始谨慎选房。特别是那些需求迫切的购房者,出手很是坚决。众所周知,二手房交易因为撮合期长的特性,一般很少快速成交,但房交会5天时间,二手房成交就达329套;天津中原的每个置业顾问日接待量达到50人左右,其中有效意向客户比例高达70%以上;而仅天津我爱我家一家公司,在房交会上5天来现场受理房屋买卖委托就达2763宗,房屋租赁委托636宗,现场带看达200余人次。方方面面的数据都表明,市场转暖趋势明显。
转型市场 初见端倪天津顺驰不动产提供的分析材料表明,相对于购房者,售房者的增加更为明显,他们认为市场正在由卖方市场悄然向买方市场转型。这种转型在市场上的直观表现是房源供应充足,有足够的选择余地。官方公布的数据也支持这一点:本届展会设置的二手房交易专区,共有8家房地产经纪机构参展,提供存量房322.37万平方米,35589套,较去年秋季增长了97%。二手房源供应范围比较宽,多数待售二手房地处本市各繁华区域,买房人基本都可根据需求选择合适的二手房。
热点区域 需求集中据天津顺驰不动产提供的情况,房交会现场购房需求主要以河西、南开为热点,河东、和平其次,河北、红桥位居需求末位,市民对于滨海区域房源关注度也颇高,主要看中滨海区域发展潜力及住房品质。
热点集中在以下区域:河西区:天塔街及中环线附近,如越秀路街、挂甲寺街、友谊路街等
南开区:华苑西南部、体育中心、八里台街、鞍山西道、白堤路、广开一带
河东区:唐口、上杭路、大直沽、中山门、丽苑等片区
和平区:岳阳道、实验小学等学区片
红桥区:芥园道、复兴路周边、丁字沽街、双环村附近
河北区:小关、王串场一带
滨海新区:
开发区:天保金海岸(查看地图) 、米兰世纪(查看地图)三大街沿线小区
塘沽区:紫云板块、尚北板块、跃进里等洋货周边区域
上述区域的共同特点是恒温常热、保值性好、升值潜力大。市中心二手房的区位优势很明显,其周边医疗、商业、教育、交通等各项配套设施都非常完备,属于传统的热点板块。
中小户型 不变主题历来中小户型就是购房者关注的热点,这一点在若干年的房交会中也没有明显的变化,本届房交会依然如此。倒不是大户型不受青睐,只是由于中小户型房屋在结构、功能、性价比上优势太过明显。而且,在如此高企的房价下,中小户型的总价更能被普通购房者接受,这才是最关键的。在中介公司为展会带来的二手房源中,销售面积90平方米以下的房源22107套,占上市总量的62%。从房交会5天的成交情况来看,二手房成交329套、22928.2平方米,平均单套成交面积为69.69平方米。这一数字再一次印证了中小户型二手房最抢手的说法。
租赁市场 日渐火热仅从展会前3天的成交情况看,房屋租赁就达100套、7344平方米,成交面积占房屋交易总量的16.4%,成交面积比例比上届交易会同期增长了38.98%,其中本届交易会第二天租赁成交面积甚至占到房屋交易总量的28.3%。记者从部分参展的中介机构了解到,租赁市场渐热原因主要是城市发展吸引了众多外来人口,其中一部分外来人口会首先选择在工作地点附近租房,待有一定经济基础后才选择置业;另一方面多数拆迁家庭也会选择适合的租赁房源用作临时周转用房。记者了解到,目前市场上受欢迎的租赁房源从区域分布上特征并不明显,不同区域的房源都有一定的求租群体;从房型面积来看,以60-75平方米的一居室、小两室最受欢迎。
市场细化 对位服务本次春季房交会在二手房方面,除了参展企业热情较高以外,记者还发现前来咨询婚房的年轻人特别多。个别中介在将房源集中展示的同时,还专门设置了“婚房专区”,将各区婚房房源集中展示,方便了观展市民。据我爱我家市场研究中心去年的一项调查问卷显示,适婚人群中有70%的“准小两口”有意愿购买二手房作为婚房。据悉,2008年本市婚姻登记人口将达12万人。我爱我家负责人表示:近年来天津市房地产市场价格增幅较快,新建商品房供给不足且价格较高,二手房尤其是二手次新房,在区位优势、生活设施、交通配套等方面具备先天优势,又是成熟现房,这也迎合了目前年轻人结婚用房的诸多需求。因此,适应市场开辟“婚房专区”,当然成了他们公司细分市场、对位服务的举措之一。
天津顺驰不动产总经理孟令文表示,天津房地产市场逐步成熟,已趋于平稳发展期。有售房需求的客户应根据区位、房屋状况及市场供需情况合理评估房价;由于二手房选择面较广,且房屋具有唯一性,提醒购房者在选房过程中结合自身主要居住需求,有针对性选择,合理购房,理性消费。住房消费应谨慎,选择合适的房源是购房的第一步,在后续权属确认、资质核实、合同签署、房屋贷款、权证过户、物业交割等房产交易过程中的诸多问题都要谨慎对待。最好是委托信誉、服务和操作流程都有可靠保证的经纪机构来办理。
综观2008年天津二手房市场,天津中原三级市场部经理曹海滨(曹海滨博客,曹海滨新闻,曹海滨说吧)认为,今年将主要受三个因素影响:一是奥运因素,天津是北京奥运会的协办城市,天津的许多购房者把奥运会作为分水岭,持观望而缓步入市的态度,希望奥运会后房价能降下来。他估计,在奥运会以后,天津二手房的交易量可能会大幅增长,但房价难以降下来。二是京津城际高速铁路的开通,今年8月份,我国第一条高速铁路京津城际将正式投入商业运营,使两大直辖市的地理和心理距离更加接近。城际高速铁路对于沿线地产的拉动作用早已经过事实的证明。三是滨海新区的开发开放成为拉动房价的有力因素,2008年是推进滨海新区各项体制改革的关键一年,京津城际高速铁路也将延伸到滨海新区。大量人员和资金的涌入,也将对天津市的二手房价产生强有力的拉动。