万科近日公布了2007年报，并于今日举行了2007年报业绩说明会。万科2007年实现收入355.3亿元，增长98%，归属于上市公司股东的净利润为48.4亿元，增长111%，基本每股收益为0.73元，增长87.18%。业绩与我们预期完全一致。公司董事会提出利润分配预案，拟每10股派现金1元(含税)，并以资本公积金每10股转赠6股。

　　收入和利润的大幅增长首先来源于结算面积的增长。2007年得益于前3季度全国房地产市场成交旺盛和房价持续大幅上涨，万科在结算面积仅增长约36%的同时，实现了近1倍的结算收入增长。2007年，公司结算面积393.7万平方米，同比增长35.9%，结算收入351.8亿元，同比增长99.1%。

　　其次房价大幅上涨带来公司毛利率提升，公司利润增幅远快于收入增幅。2007年公司房地产业务的营业利润率约为30.27%，比2006年增加2.81个百分点。

　　由于市场销售旺盛，公司2007年销售面积和收入增幅大大快于结算面积和收入的增幅，为2008年业绩提供了很好的保障。2007年，万科实现销售面积613.7万平方米，同比增长90.1%，销售金额523.6亿元，同比增长146.6%，占全国住宅市场的份额达到2.07%，进一步确立了市场领先优势。报告期末，公司尚有290.9万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计238.1亿元。

　　从公司的收入和利润的地区构成看，公司充分抓住2007年珠三角尤其是深圳和广州房价疯狂上涨的时机，加快对珠三角楼盘的推售。珠三角贡献了公司净利润的63.7%。(见表1)根据公司2007年销售情况及2008年施工竣工计划，长三角地区对2008年利润贡献将会有较大上升。

　　为应对由于宏观调控加剧，特别是关于“第二套房贷”的政策等信贷紧缩对改善和投资性需求的打击造成的市场成交萎缩和低迷状况，万科一方面积极调整销售策略，针对全国不同地区的差异进行不同的促销方式，在保证一定利润率水平下，实施不同的定价策略。另一方面，积极调整产品结构，实行聚集主流产品和小户型产品。即是将资源集中于有刚性需求支撑的“第一次置业者”，尽可能减少调控对公司造成的影响。这两大策略都取得了较好的成效，2007年12月份，万科的月销售面积逆势创出76.7万平米的新高。而2008年前2月，在市场极度低迷的状况下，公司成功实现预售34亿元，同比增长33%。说明万科相对于其他房地产公司具有更强的市场敏感，同时在应对市场调整方面能力也更高。

　　截至2007年年末，公司已获取的规划中项目建筑面积合计约2163万平方米，其中按万科权益比例计算的规划中项目建筑面积约为1821万平方米。此外，报告期末公司22个项目(含07年新增的14个)未办妥转让手续，按万科权益计算的规划建筑面积合计585万平方米，完全可以保障公司未来2年的发展。2008年度计划开工面积和竣工面积分别约848万平方米和689万平方米，而由于848万平米的开工未考虑正在办理手续的项目和2008年当年获得土地的开工量，因此公司实际开工面积预计在1000万平米，同比增长28.7%。竣工面积同比增长54.7%，为2008业绩的继续高速增长提供保障。从目前的开工计划看，2009年竣工面积增幅会有下降，但考虑到万科在行业调整时期具有的收购能力以及万科正在强力推行的住宅标准化和工厂化会加快万科的推盘速度。因此万科完全有可能依靠工厂化等优势实现当年开工当年竣工，以保证公司在2009年后的发展速度。

　　投资建议根据我们以上的分析，我们预测万科2008年净利润仍将保持约70%的增长，2008年净利润将达到82.4亿元，每股收益1.2元，2008年的PE在20倍左右。考虑到行业面临回暖，以及万科敏锐的市场感知能力和应对能力，我们给予万科“推荐”评级。