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海口“地王”出现如一石击水,虽无掀起巨浪,但也泛起了波波涟漪,无论是业界还是海口市民的饭桌上,总也没少了诸如“地价如何上涨”、“房价如何飞升”、“百姓住房怎么办”等等的热议,更有“泡沫”、“楼荒”、“崩盘”等等来自互联网上令人惊恐的预测,总之,“地王”出现惹人忧!
318万称“地王”如何理解?前不久海口新港片区一期工程用地开始挂牌出让,出让起拍价约为4783元/平方米(约318万/亩),创造了海口土地起拍价的最新记录。相对于海口有房地产史以来,只是在上个世纪90年代初期房地产“泡沫”时期海口湾填海地有过这样的价格,甚至更高,当高价土地再次出现时,或许引起一些记忆而感到惊恐也并不奇怪,但理性回归的海口房地产经济正在高速发展的现在,“地王”现身应当如何理解呢?
业界资深人士蔡志喆认为,不能单纯地理解每亩318万元这个数字,事实上按照给出的4.0的容积率计算,楼面地价每平方米仅1195元,从规划的意义上讲,高档酒店、商务办公、高级公寓、休闲娱乐、游艇码头等物业用地,其最终的建设成本每平方米不会超过5000元,而作为新港片区一期土地的位置和其在该片区总规的战略地位上看,虽为“地王”,却失其威,按照海口目前炽热区域的房价来看,未来该片区的房价不会像人们想象的那样可怕,从技术层面来讲,“地王”之价,尚属预料之外合理之中的,所不同的是政府希望出现的单项土地出让价格的轰动效应所带来的整个城市土地出让的预期效果。
而真正的“地王”却鲜为人知,如西海岸某一线海景别墅区的土地价格150万元左右,表面上其土地价格远远低于318万元的“地王”价格,但按照政府给出的容积率为0.5计算,其楼面地价却高达每平方4500元,再加上建筑密度、绿化率等的相关规定,事实上其楼面地价早已超过了4500元的高度,相比新港片区一期318万元一亩“地王”的1195楼面地价,谁该是海口真正的“地王”呢?因此,“地王”不能只看多少万元一亩,还要看政府给出的容积率是多少?更要看楼面地价是多少才有说服力。
楼市价格上涨还需理性有业内人士称,今年以来海口房地产价格出现了有史以来的快速上升,这在全国出现大面积的楼市价格下滑的背景下显然不是很正常的现象。有业内专家称,这一异常现象是前期国内房价速升的滞后反应,也有人士称这是海口市不断完善城市规划与配套设施打造“娱乐之都”所产生的形象带动效应,还有的人士认为,作为省会城市的海口,在“半拉子”等停缓建项目的影响下造成的同城价差的一个快速回补,等等,说法不一。但是这种迅速增长的地价房价确实令人担忧。
一位网名为“丰其屋”的业内网友忧虑地认为,“海口房地产市场目前主要还是依赖地域及资源优势,如果在政策上没有重大突破,这种高速增长会面临透支的局面。天下没有永远涨下去的市场。问题仅仅在于,价格何时回落、产业何时衰退。没有人能够准确地预测这个时间点,但这并不意味着这个时刻不会到来。”
另有专家称,2003年以后海口市房地产出现生机以来,房地产价格实际上一直处于理性发展的趋势,在这个时期,海口市顺利地完成了处置积压房地产的重要工作,无论是业界还是政府、市民都对海口房地产的理性、有序、健康发展寄予厚望,实践证明,异常的房价上涨所造成的后果和危害,不仅仅是房地产业本身,更严重的是海口市整个的经济建设。
“希望‘地王’不会成为海口房价的推手”部分大型房地产商认为,事实上,从海口房地产发展的长远意义来看,海口房价的过快增长并不利于房地产的规模化开发,那种快速上升的房价势必造成大量购房客户的持币观望,尤其是在国内一线城市出现滞销现象的今天,“等等看”的情绪会影响海口房地产销售的持续性,会使整个开发过程出现资金、建设等方面的断档,这也是开发商最不愿意发生的事情。
有专家呼吁,海口最好不要出现那种:“新港片区318万/亩的起始价格,将会起到水涨船高的效应,对周边、甚至对整个海口的地价都具有很大的拉动作用,周边的房价也会随之提高。”的现象,“希望‘地王’不会成为推动海口房价的推手”。