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眼下,正是沈阳房地产市场销售旺季。通常,开发商在与认购人签订购房合同前都要收取1至2万元的“定金”。5月21日,记者从有关部门了解到,开发商在未取得《商品房预售许可证》之前,严禁向认购人收取购房定金;开发商在取得《商品房预售许可证》之后,如果收取了购房定金,但因其单方面原因或过错而导致不能签订《商品房买卖合同》的,应双倍返还认购人的定金。
从沈阳市消费者协会目前接到的有关购买商品房的投诉来看,因定金引发的纠纷比较多。其中一个重要原因,就是在一些购房条款上写有:“认购人签订本认购书时,即交付定金2万元,本认购书签订后,定金不退还”的字样。据了解,一般开发商都承诺,只要交纳定金,便可享有优先选房权和享受一定购房折扣等优惠。事实上,开发商收取购房定金很容易造成民事纠纷。如果消费者一旦对选中的房屋不满意或相中别的楼盘想退房时,开发商就会以其违约为名而扣留购房定金。
记者从辽宁省建设厅了解到,国家《商品房销售管理办法》第22条规定,不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。因此,开发商在未取得《商品房预售许可证》之前向认购人收取购房定金,属违规行为。
据市消费者协会介绍,购房条款中所称“本认购书签订后,定金不退还”属于典型的不平等格式的霸王条款,严重违反了《担保法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的有关规定。
《解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买卖人。”同时,《担保法》第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不属于约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”
因此,有关专家认为,《商品认购合同》中的定金一般是为了保障签订《商品房买卖合同》而支付的,性质是立约定金,在防范交易风险中起着重要的作用。当《商品房买卖合同》签订后,定金一般抵作房款。当认购人因自身过错,不能签订《商品房买卖合同》时,则无权要求开发商返还定金。但是,定金同时也应当是对开发商的约束,如果因开发商过错导致双方不能签订《商品房买卖合同》时,开发商应当向认购人双倍返还定金。