|
||||
近日,房地产界“名嘴”北京市华远集团总裁任志强再发妙论,其“穷人不应该买房”的理论升级,认为不应该借钱给中小房产商。任志强表示,没有实力的中小开发商类似于没有实力买房的“穷人”,借钱给他们等于发给穷人次级债一样危险。
由此看来,资金链成为开发商脖子上的“绞索”。而在DTZ戴德梁行房地产物业管理顾问有限公司北亚区估价部董事、建设部注册房地产估价师陈家辉看来,上市融资成为了开发商取下“绞索”的一个重要办法。
房产企业正处于艰难时期目前,关于开发商的资金链问题,已经走到了前所未有的时期。北京华远集团总裁任志强指出,今年以来由于销售萎靡,开发商方面4年来首次出现自有资金“告急”的局面。
任志强直言,原因就是销售业绩急速下降、开发商自有资金来源不足。“对开发商来说,去年移过来的钱很多,但今年净增长的自有资金量很少,如一季度随着销售量的同比下降,定金、预收款、个人房贷等收入也下降。去年年底的统计显示,银行贷款占开发商资金来源的比重并不大,已从2000年的24%左右下降到18%,但定金和预收款占到23%,个人房贷占到13%,而一季度这三大款项在开发资金中的总比重从42%下降到了19%,这样开发商就感觉没有钱花了。”
去年将大量现金转化为土地、今年销售情况又不好的,这样的开发商就出现了一些现金流的问题。任志强表态:“全国房地产企业近期正处于最艰难的时期;银行方面,由于信贷紧缩,房地产企业获得银行贷款的困难程度越来越大。”
上市融资越挫越勇一些房地产企业负责人也坦陈,“缺钱”已成为当前房地产开发商的“头号难题”。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)表示:“2008年的房地产特别困难,因为2007年中国的房地产企业太疯狂了,去年一年房地产的销售额是2.9万亿元人民币,接近3万亿元人民币,这是国家统计局的数字。可是去年一年中国的房地产公司购买土地也超过3万亿元。”潘石屹觉得:“钱已经花得差不多了。”
在巨大资金压力面前,地产企业决心孤注一掷,竭尽全力达到上市目的。“从今年我们接触的客户来看,有上市评估意向的越来越多。”陈家辉虽然表示不方便透露企业名单,但他告诉记者,基于发展等原因,企业谋求上市的意图达到空前的热情。拿地难,断了房企持续发展的
道路;融资难,则断了房企安身立命的脉门。
实力不济的房地产企业终将逐渐退出这个市场。在资金和土地多次撩动其敏感神经之后,内地的房地产商瞄准在港上市也就不难理解了。
上市鼓声响彻香港众多房企为何独对港交所青睐有加?陈家辉表示,企业选择何地上市,最关键的还是看这个市场的融资能力,以及企业所能融到的资金规模。
综观整个2006年,都是香港资本市场独领风骚。根据资料,香港主板一共吸纳了39家中国内地企业,比2005年增加2家,融资总额也由2005年的190.13亿美元跃升为412.84亿美元,占中国2006年度海外融资总额的94%,平均筹资额达10.58亿美元。
新加坡主板市场共吸收了24家中国企业,平均融资额仅为5570万美元。而2006年在纳斯达克融资的中国企业数为6家,平均筹资额约为8783万美元。相比之下,香港资本市场的融资效率明显更具有诱惑力。
此外,内地房地产同行2006年在香港批量上市的成功经验,也给此次房企绸缪香港上市一个心理暗示。
这是自2004年国家因宏观调控对房地产信贷从严以来,开发商大规模结群成队赶赴香港上市融资的首次成功演绎。而香港投资者更偏好房地产行业,这对于赴港上市的内地房企来说有如一剂兴奋剂。
与此同时,国家发展多元化融资市场的建议,也让开发商看到了政策面的支持。陈家辉告诉记者,目前,我国的房地产产业融资市场格局单一,而在经济发展水平较低的阶段,房地产业发展的资金则是主要依赖于银行贷款,其不规范融资使得房地产融资风险加大,风险又使得银行不堪重负。因此,基于我国当前房地产市场的实际情况,我国政府对房地产市场进行了宏观调控,其目的是为了保持市场的均衡发展,为市场的健康有序发展提供良好的外部环境。
陈家辉说,“当前在银根紧缩的背景下,房地产开发商争取上市或增资扩股,虽然这并不是一种新的趋势,但目前表现得更加明显了。”
◇ 相关新闻中小炒房者资金被深度套牢
除了广大的潜在购房者持币待购,继续观望市场,武汉楼市还活跃着这样一个群体:焦急寻找出货机会的中小房产投资者。
29岁的黄俊生去年10月武汉房价最高的时候,首付14万在南湖买了一套小户型,用作投资,准备今年转手“没想到,我五一前去那个楼盘,每平米已经降了近700元了。”是亏本卖掉手头的房子,还是继续挺下去?
记者在采访过程中发现,“黄俊生们”并非个案,事实上整个房地产的投资者,特别是一线城市的投资者在经历了去年的疯狂后,都在承受着市场的“报复”。不得不靠借款来维持月供。
在本月上旬的武汉第26届房交会上,针对房产投资的238份问卷调查显示,有22%的被访者手头有投资房急需出手,记者随机采访发现,他们中的一半以上手头的房产并未升值,武汉的房产投资市场,已经出现了集体焦虑情绪。
对此武汉某知名房地产专家认为,在市场经济体制下,房价不可能“只升不降”,上述投资客资金被套牢,只不过是用事实验证了这个简单的道理。在中国地产行业,各种盲目的语言和疯狂的论断,都在叫嚣“房价只涨不跌”的观点,这是不负责任的。