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汶川大地震中毁损的房屋按揭贷款,究竟应不应该继续偿还?如果答案是肯定的,那么究竟应该如何偿还?……诸如此类的问题,已然成为灾后重建中首当其冲需要回答的问题。5月16日,中国人民银行副行长苏宁向《证券时报》表示,央行对于地震震毁房屋的按揭贷款问题非常重视,目前正在积极采取办法,并与有关方面协商,准备拿出一个既能够保护商业银行利益同时又能保护广大人民群众的利益的解决方案。
在债务人或者其继承人依然存活的情况下,汶川地震造成的房屋毁损不外乎面临两种情况:第一种,按揭贷款协议已签,但尚未交付使用,房屋本身在地震中毁损;第二种即按揭贷款协议签订,房屋交付使用并在地震中毁损。
事实上,前文所述情况在灾区并不普遍,大量的灾民个人住房按揭困境都属于第二种情况。对于这种情况而言,我们可能下意识地会想到通过房贷强制险解决这个问题。但是,这个建议基本上不具有可操作性。根据1998年5月15日实施的《个人住房贷款管理办法》第25条规定,“以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内,保险单由贷款人保管。”此外,第26条还规定,“抵押期内,借款人不得以任何理由中断或撤销保险;在保险期内,如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损,由借款人负全部责任。”这两条法规确定了房贷强制险。但是在实际操作中,房贷强制险的实施并不是很严格,尤其是2006年7月份之后,银行方面不再以房贷强制险作为申请个人房贷的必要条件,即不论有无房贷强制险均可申请购房按揭贷款。
台湾经验对于大陆地区究竟有多少借鉴意义?大陆地区不大可可能有那么多的NGO来为灾民提供法律服务,也不大可能免除商业银行本来就微乎其微的营业税,更没有建立个人破产制度。但是,我们务必看清“三管齐下”政策组合的实质,是社会各界包括民间、政府、个人的共同参与。那么,作为一种替代,笔者愚见以为,大陆地区走出此法律困境也可以从民间、政府等方面来共同努力:其一,在依靠现有各级司法行政部门法律援助机构的基础上,允许和鼓励律师组成相应的NGO机构,站在保护灾民权益的立场上,代表灾民集体与政府和商业银行进行谈判,尽可能争取相应的优惠政策;其二,从政府方面来说,尽管没有必要照抄台湾免除营业税的模式,但也可以出台其他优惠政策,通过特许、特批、补偿等方式,允许商业银行核销一定数额的呆账坏账;其三,利用汶川大地震的契机,全面建立中国的个人破产制度,使得灾民可以申请个人破产,在申请获准并对个人资产进行清算后,而豁免剩余的巨额个人按揭贷款。