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预期落空,市场气氛转为悲观
最近一段时间,受5月份楼市成交量未达预期以及外资大行看空房价言论的影响,A股市场上的地产股板块表现疲软,大多数股票的股价又接近了前期的低点,市场气氛显著转为悲观。然而,在经过前期的实地调研和近期的估值模型的调整测算,我们发现地产股的股价正在逼近其内在价值。即使受房价压力和市场走低的影响,地产股进一步调整的话,理论的下跌空间也不大。相反,我们认为在市场气氛普遍转淡之时,或许正是试探性建仓的合适时机。
房价有望“软着陆“
我们估计,市场上看跌房价的主要理由是:房地产市场的销售速度比去年有所放慢、开发商的资金压力比较大。虽然我们基本同意上述的观点,我们认为,虽然宏观因素仍有很多不确定性。但是大概率的情况下,房地产市场还是有希望实现“软着陆”,也就是以08-09年的窄幅调整,消化吸收07年的过快上涨,并等待收入和租金的上升,以缓解当前失衡的租售比和房价收入比。
股价已经“硬着陆”,折价的概率大于溢价
过去半年内,房地产板块的平均跌幅高达31%,跑输了沪深300指数将近6个百分点。我们在不同的房价短期和长期涨跌幅假设下,对万保招金四大地产商的NAV进行了情景分析。结果显示,越来越多的股票开始处于折价交易状况。当然,如果以香港市场上平均30%左右的折价率来要求A股,那么当前的折价率还不是特别吸引,但显然已逼近价值底线。
离底部不远,上调行业评级至“增持”
我们承认,短期内刺激地产股股价上涨的催化剂仍旧看不到。相反,我们预期下半年楼市的成交量还是很难恢复到去年同期的水平。或许到年底,受银行资金回笼的影响,楼市的降价风会再起。但是,房价的短期波动其实很难把握。“盯住房价和成交量炒地产股”未必是好的投资策略。从两年左右的中期来看,估值水平的高低才是预测股价最有效的工具。从这个意义上看,即使地产股还没到全面加仓的时候,也离底部不远了。
最近一段时间,受5月份楼市成交量未达预期以及外资大行看空房价言论的影响,A股市场上的地产股板块表现疲软,大多数股票的股价又接近了前期的低点,市场气氛显著转为悲观。
然而,在经过前期的实地调研和近期的估值模型的调整测算,我们发现地产股的股价正在逼近其内在价值。即使受房价压力和市场走低的影响,地产股进一步调整的话,理论的下跌空间也不大。相反,我们认为在市场气氛普遍转淡之时,或许正是试探性建仓的合适时机。
以下,我们将围绕市场最关心的房价、估值和催化剂三个问题,阐述我们的观点。