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大批国内外投资和开发企业进入天津外围区县,大手笔打造总投资几十亿元以上集休闲、旅游度假及文化等产业为一体的大型综合项目,在促进外围区县经济产业与地产需求互动发展的同时,也提升了郊县地产竞争力,使天津郊县地产越来越引人注目。
在日前由天津市房地产业协会和天津市蓟县房管局主办的“推动天津区域力量之走进蓟县论坛”上,与会代表从城市定位及发展规划等方面论证了蓟县等区县休闲旅游地产发展前景及其价值,他们认为,外围区县休闲度假房作为近几年楼市供应的主力产品之一,正在成为天津楼市的新热点。
休闲旅游地产进入“大手笔”时代与前几年具有旅游资源的区县旅游地产项目零星开发规模不同,2007年起亮相的香江集团投资开发的天津锦绣香江、恒大集团投资开发的恒大·金碧天下、绿地集团等企业投资开发的盘龙谷文化产业城、昆明星耀集团投资开发的星耀五洲、大连海昌集团等企业投资开发的极地海洋世界,以及仁爱龙都集团等企业投资开发的团泊新城等区县休闲旅游地产项目,都是投资几十亿元以上、形成区域及产业联动的大型综合项目。如天津锦绣香江集休闲居住与养生度假、健康文化于一体,包括住宅、度假酒店、世界级热带雨林温泉水城等建筑,计划总投资约100亿元;星耀五洲集休闲居住与娱乐文化于一体,包括住宅、超五星国际酒店和商务中心,以及室内滑雪场、国际影视会所、水上游乐中心等建筑,计划总投资260亿;绿地集团等企业投资兴建的盘龙谷文化城,是集人才培育基地、文化创意区、配套服务区、艺术家群落为一体的大型文化产业基地型综合项目,计划总投资约300亿元。
这些新休闲旅游项目的“大手笔”还表现在定位及规划方面面对世界的特点。如恒大·金碧天下项目,将把其中的会议中心打造成中国乃至世界最具影响力的会议中心,将一些有国际影响力的会议永久落户在盘山脚下;绿地盘龙谷文化产业城的建设目标是建成“国际一流、亚洲领先、中国第一”的世界级复合型文化城,成为环渤海经济圈文化产业中心和亚洲重要的文化产业集聚地;天津锦绣香江打出的是“世界级休闲人居水城”旗帜;星耀五洲的设计将“五大洲板块”直接纳入项目整体设计中,计划打造“世界版”休闲地产。
开发特色与区县资源及产业相结合大规模休闲旅游地产的开发,首先源自天津城市功能定位及经济发展规划。天津以市区和滨海新区为龙头、多中心发展的城市布局及区域经济发展目标为休闲旅游地产带来了契机和定位基础。同时,各区域不同的自然资源也形成了休闲旅游地产的不同特色。
目前天津的休闲旅游地产项目开发有两大类,一类是结合当地产业发展目标、立足区位资源优势进行大型综合房地产开发,进而带动相关产业的发展;一类是利用区域资源优势开发旅游文化经济项目,进而带动相关房地产开发,体现出经济发展与地产开发产业相辅相成的特点。
以蓟县旅游地产项目为例,据蓟县县委负责人介绍,蓟县新的定位是中等旅游城市。蓟县规划了长城、盘山等几个重点旅游及休闲度假地点,这些区域的资源优势及功能定位带动了包括住宅及大型娱乐设施、休闲文化中心及产品集散中心等业态房地产项目的开发。如恒大基地等项目就是利用风景优美的盘山区域自然资源开发的集居住与酒店、会议、商务、饮食、娱乐等设施于一体的旅游休闲度假村项目,具有将房地产产业与会议中心经济产业相结合的特色。其首期工程就包含了超五星级酒店和国际会议中心等设施,这些设施将带动会议中心服务产业的发展。
蓟县盘龙谷文化城项目则是以产业带动就业,进而带动相关房地产业发展的典型。该项目将建200万平方米的文化产业设施,引进1500家企业,导入6.5万人口,提供4.5万个就业岗位,实现年产值百亿元的经济规模,这些产业及就业岗位无疑将带动相关房地产的开发和需求。
另外,属于第一类休闲旅游项目的还有利用地热温泉资源进行综合开发的京津新城;利用水景资源进行包括休闲旅游及会议、文化中心等产业开发的团泊新城、天津锦绣香江、星耀五洲等项目。属于第二类的大型休闲娱乐旅游综合地产还有天津极地海洋世界等项目,该项目将以极地海洋馆等旅游产业带动房地产业发展。
休闲旅游地产配套服务有待提高在“推动天津区域力量之走进蓟县论坛”上,天津市社会科学院经济研究所所长卢卫等专业人士以蓟县为例,提出目前天津区县休闲旅游地产面临配套服务提高等问题。他们认为:首先,从区县定位来看,如蓟县定位于中等旅游城市,这就需要加快城市化进程,当务之急要真正解决如道路、水、电、排水等设施方面问题,因为这是制约蓟县等区县产业发展的一个重要因素。其次是要重视环境资源的保护性利用,包括在区域整体规划及项目设计方面怎样与当地的地貌和文化氛围相协调,避免新建筑在整体环境中的格格不入等。另外,要将现代旅游业与居住相结合,同时实现高起步、高起点,形成旅游休闲服务产业链和高服务标准,避免新项目仍类似农家乐这种简单方式。
外围区县,特别是郊县区域内休闲旅游房地产项目中的生活配套是最令人关注的问题之一,也是这个项目达到预期销售目标的重要因素。很多读者在探讨目前外围区县休闲旅游地产房屋购买意愿时,都将是否包括超市等日常生活所需的购物设施、急救中心等医疗设施、家政服务等社区服务作为买房重要条件之一。
一些专业人士建议,应根据休闲旅游地产中居住用房的定位不同进行更细致的配套服务设计,如用于投资型度假公寓类项目,应在物业服务方面做更多投入探讨,以保证房屋最大限度的投资回报。而对以休闲养生自住为主的用房,则必须配备健身场所、便利店及急救中心这些设施,同时还要有较为便利的公共交通设施。