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在一片“涨”声中,房地产业成为宏观调控的主要对象之一。
行业研究人士指出,在财富增长、人口红利和人民币持续升值等因素的影响下,未来二至三年内,房地产业景气有望维持。同时,随着住房保障体系的构建以及信贷紧缩政策效果的逐步显现,房地产市场的供求矛盾也有望得到缓解。
国信证券分析人士表示,房地产调控将有力改善住宅供需结构,促进行业长期健康稳定发展,优势房地产企业将获得超常的发展机遇。在现有政策及未来可能出台政策的作用下,行业“洗牌”将加速,房地产行业调整的主要表现形式是行业集中度提高、盈利模式变化和供需结构改善,房地产价格未来仍会保持稳步向上的态势,但涨幅度会回落,有品牌、资信好、管理能力强的房地产企业将获得更大的发展空间。
有分析人士指出,可以预见,今后,过度依靠占有土地和金融资源的发展模式将难以为继。沿着“资本路线图”,行业整合将进一步展开,各种要素资源将向营运效率较高的企业集中。
市场分化依然是“资本为王”房地产无论是“圈地”还是“圈钱”,其背后讲述的都是“资本为王”的故事。在调控趋严、货币政策从紧的背景下,并非所有的房地产企业都能获得充足的现金流,资金链紧“扛不下去”的企业,结局很可能是在并购中出局,市场定价权也将日益集中。
国内一知名地产公司董事长认为,行业资源向优势公司集中确实存在,这是一件好事。一方面可以减少土地闲置,另一方面购房者权益可以得到更好的保护。
业内专家指出,反映运营效率高低的一个关键指标就是资金周转率。对于房地产企业而言,资金周转率和土地开发速率是成正比的。换而言之,行业要素资源如果是向高运营效率企业集中,就有利于土地的开发速度,减少“囤地”、“捂盘”的发生。
业内人士指出,出现“囤地”、“捂盘”是由内因和外因造成的。企业内部造成土地闲置的原因主要是资金缺位、分期开发等。分期开发有的是企业无法在短期内一次性开发,还有的是囤积居奇、待地价上涨后再开发或转让。
如果说资金运营效率是硬币的一面,那么持续融资能力则是另一面,房地产上市公司竞相进行巨额融资,表明房地产公司的资产证券化开始加速。因为当信贷这一“水龙头”被一步步拧紧之后,资本市场或将成为更为重要的“水源”,而增发股票、借壳上市等都可以成为一种有效的手段。
行业分析人士指出,在资本的助力之下,房地产行业内部的整合将加速。随着资本实力的提升,在行业整合的初期,土地市场的竞争将更加激烈,行业进入门槛将随之提高;在整合的中期,则是并购高发期,并且大多是以上市公司并购非上市企业的形式出现;在整合的后期,寡头竞争的局面将形成。