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中国人一生应该买几次房?比较切合实际的观点是,除去房改、拆迁等外界因素,中国人应该置业4次--即便在单身时以租房为主,一生中至少也要买3次房。但现实则是,目前中国一次置业者占购房总人数的70%左右。要改变那种为一套可以终生居住的房子而"砸锅卖铁"的思维定式,是时候了。
因时而变一个不争的事实是,一生只有一套住房既不科学,也不幸福。在收入有限的阶段购买价格过高的住房,等于承担了过大的固定资产投资风险,过大的经济和精神压力。
北京社科院《通向2008年的北京形象》课题组对北京市民生活需求的调查结果显示,在住房方面,至少有18%的被调查者认为,住房消费应是过渡性住房,它应随着生活水平的提高和人们对住房质量要求的提升而不断变化。
一家几代同住一个屋檐下,甚至是几代相传,离这个时代已经渐行渐远。卖小房、买大房;卖旧房、买新房;卖次房、买好房,换几个地方,搬几次家,成为人们生活中的平常事。在欧美,一个人一生中住宅置换达五、六次之多。很多美国人在30岁、40岁、60岁时会按不同的收入情况和需求特点购置不同的住房,从普通公寓到连体别墅,再到更高档的单体别墅,美国人平均要搬3~4次家,多的甚至达十几次。
决定居住规划的根本要素在于生命周期。在生命周期内,人对住房的需要不是从始至终一致的,而是循着由小到大、由旧到新、由简到繁、由贱到贵的路径,呈现出明显的梯次性、渐进性。日本教授石原舜介将人们进入工作年龄以后的生命周期划分为8个阶段,不同阶段有着不同类型的住房需求,即婚前阶段的单身宿舍,新婚阶段的公寓房,养育子女阶段的独家庭院、子女独立后生活稳定阶段的高级住房或别墅,退休初期兼顾兴趣和营商需要的收入型住房,为照顾子孙和享受天伦之乐的三代同堂住房,安度晚年的护理型住房。
当然,以上划分对于绝大多数中国人来说,太过奢侈,也不现实。来自中原三级市场研究部统计数据显示,目前中国整体购房人群年龄上来看,20~30岁购房者占到28.7%,31~40岁购房者占到34.6%,40岁以上占到36.7%。另从不同年龄段购房的置业次数上来看,20~30岁人群购房有83.3%属首次购房,31~40岁人群中2~3次购房的占到48%,40岁以上人群中2~3次购房占到30.8%。
可以看到,若按生命周期确定购房次数理论,将中国人的住房需求划分为单身、新婚、抚育子女、退休四个阶段更为理想。由此,除去房改、拆迁等外界因素,中国人应该置业4次--即便在单身时以租房为主,一生中至少也要买3次房。
蜗居有术那么,如何在住房的问题上量力而行,才能符合国情、民情、家情,找到居住的真幸福?
北京中原地产三级市场部副总经理宫萍认为,住房需求的最佳方式是由"一步到位"变为"逐步到位",用梯级消费理念来代替过度负债消费的观念,在生命周期的不同阶段购买不同类型的住房,不仅可以平衡个人及家庭收支,缓解经济和精神压力,而且可以借助房地产发展周期的客观规律,从住房的二次交易当中获得正当收益,以求得到效益的最大化。这就要求在购买住房前进行居住规划,明确将要购买的住房属于哪种类型,究竟打算住多久,下一套住房何时购买,以及买什么类型的住房。
例如,工作不久的青年人因为收入不丰,就暂且买个小房子安身;收入逐渐增高,建立家庭后,买一套大一点儿、功能完善的房子;退休后,另选地段或城市,买一套"银色住宅"养老。统计数据显示,结婚阶段以购置一套住房为主,产生二套、三套及以上住房多是在子女和养老阶段,主要集中于31~40岁和40岁以上购房人群。