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近期“退地”、“退房”、“打折潮”轮番轰炸,给本就存在巨大分歧的地产业又一记组合拳,人们开始担忧房地产行业的拐点是否到来。统计数据显示,2007全国财政收入是5.1万亿,2007年房地产行业市场销售总额是2.9万亿,通过税收等方式,25%-30%的利润贡献给了政府,若房价下降、销量下降,那么财政收入将受到很大影响。
长城证券金融研究所地产行业分析师万知表示,“我们预计房价在今年下半年将有较大规模的下降,但目前只是房地产牛市中的调整,说衰退还为时尚早。”万知指出,在城市化加速、家庭规模小型化等背景下,房地产牛市基础没有变,与宏观经济密切相关的地产业虽然走下了暴利的神坛,但是仍处于行业景气上升的周期中。我国房地产市场发展还很不成熟,与很多发达国家相比,证券化等一系列房地产金融体系还没有建立起来。那么面对拥有100多家上市公司的地产业,投资者该如何把握呢?万知提出了四个要素。
●土地储备影响抗风险能力了解地产行业的土地储备需要关注的指标很多,如土地储备量是否与自身规模匹配,土地储备的物业类型、区位以及土地现状等。其中区位和物业类型的影响较大,例如开发物业由于其周期较长,不确定性较强,
风险相对较大,而优质的持有物业,现金流比较稳定,具有较好的抗风险能力。此外,相对自身规模土地储备过大的企业,土地储备容易成为公司负担,成为公司发展的隐患。
●现金流揭示企业扩张步伐现金流主要有每股经营现金流、每股筹资活动现金流以及每股投资活动现金流这三个指标。其中每股经营现金流是反映地产公司的整体资金情况。2008年一季度,整个行业的资金情况依然紧张,每股经营现金流为-0.15元。每股筹资活动现金流则反映了公司的融资情况。事实上,由于信贷紧缺,一季度地产行业每股筹资活动现金流为0.51元,较去年同期和四季度大幅增长,股权融资、举借外债成为地产公司们应对手上缺钱的方法。每股
投资活动现金流可以反映公司投资回报情况。2006-2007年,每股投资活动现金流的流出大于流入,说明对外新增投资大于收回的投资回报。
●毛利率显示企业盈利能力毛利率是显示地产企业盈利能力最为直观的指标,上市公司毛利率一般在30%以上。值得注意的是,毛利率与土地成本有关,土地成本的高低直接影响毛利率,此外,不同的物业类型毛利率也有不同,因此,具体情况还要细分来看。
●经营管理能力是企业发展的保障公司的战略定位决定了公司的长期发展。公司需要与自身相匹配的发展战略,过高的目标容易导致公司决策偏激,过低的目标则可能使公司发展速度较慢,低于行业平均水平,难以成为领先企业。
同时,经营管理能力也是房地产公司发展的保障。管理能力的提升体现在财务上会促使期间费用下降,降低主营业务成本。2002年到2004年房地产上市公司的主营业务成本占收入的比重在73%左右,2005、2006年分别下降至69.5%、68.2%,2007年大幅下降至64.1%,对应的2005年期间费用率为14.6%,2006年下降至11.9%,2007年更降至7%。这就是因为团队越来越成熟,管理更加有效率的表现。
除以上四个基本的考查要素外,由于房地产行业与宏观经济联系紧密,对于政策的分析和宏观经济的把握也非常重要。此外万知还提醒投资者,分析地产公司要注意报表外的一些因素。例如国企性质的保利地产和招商地产,其拿地优势相对突出,现金流也比其他地产公司充足。对于区域性的公司例如杭州的滨江房产,那就要对杭州本地的经济加强了解。对于行业中的龙头例如万科,更多的需要关注企业的土地储备以及管理能力,目前万科共有100多个项目,如何协调发展主要依靠管理能力的发挥。