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“断供”近4个月后,上海住宅用地终于出现约6.3万平方米左右的供应。6月30日,上海市房地局推出了今年上半年最后一批土地公告,这是继3月份推出3号公告至今,上海首次推出居住用地。
虽然10号公告推出的总出让面积约35万平方米的14幅地块全是工业用地,但11号公告中,一幅名为“罗店新镇A2-2地块”的居住用地得以现身,该地块的出让面积也是11号公告中最大的,占地约6.3万平方米,建筑面积约7.6万平方米。
此前4个月,上海住宅用地出让一直处于“真空”状态。而过去的半年时间里,住宅用地的出让仅仅完成今年计划总量的5%。
住宅用地紧缺
就在半月前,上海市房地局发布今年第8、9号国有土地使用权出让公告,推出的仍是大规模的工业用地,总出让面积约55.7万平方米。原来业内对6月可能大规模供应居住用地的市场预期也化为泡影。
算上此次推出的这一罗店地块,上海今年到目前推出的住宅用地总面积仅约22万平方米。按照《2008年上海市住房建设计划》,今年上海居住用地计划供应800万~1000万平方米,其中经济适用住房和廉租住房用地不低于20%。
如果要完成全年供地计划,这就意味着上海将在下半年大幅度提高住宅土地供应量。业内人士推测,一是上海历年多半都有在三季度才真正大量供应宅地的习惯,纵观去年上海的土地供应,上半年也是工业用地占主导,住宅类用地仅占总供应量的17.3%,约85万平方米。二是着眼点也在于促进目前存量土地的消化。
今年1月7日国务院《关于促进节约集约用地的通知》出台,再次强调将严格执行闲置土地处置政策。
记者从上海市房地局相关知情人士处获悉,对于上述通知规定,到刚刚过去的6月底前,各地政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告,而上海已经着手从调研阶段展开真正的政策执行。
但业内人士担心,近年政府供地量大幅下降,将直接导致未来住宅供应量萎缩,从而未来推高房价。
去年上半年,上海在售新房的存量约1000万平方米,而目前同比只有478万平方米。“住宅用地如果再不推出,供需失衡的现象就会加剧。”上海方方地产咨询机构一位分析师表示。
破解供求矛盾
“目前,上海市政府已开始力图通过加强供需双向调节,缓解供求矛盾,努力给从去年5月以来再度飚升的上海楼市降温。”北孚地产研究所副所长刘光东指出,政府关于土地市场的调控,诸如供应结构、数量、价格等还将不断加强,今年也许只是“精准化调控”前的准备而已。
中房指数系统华东副院长陈晟也认为,今年政府出台的一系列土地政策中,已经考虑到大宗土地出让不利于市场竞争及市场调控,合理控制单宗土地出让规模,以增加土地供应的宗数,吸引更多的中小开发商参与竞争,防止形成“垄断”。同时对于土地开发周期、闲置土地处理等问题,政府的动作幅度也开始加大。
“一旦今年6月土地清理最后大限到来,上海二级土地市场也会放量,地价涨势就将进一步得到消解。”佑威房地产研究中心主任薛建雄认为,目前大开发商仍有较多的囤地将被要求在近两年内开发出来,因此他们或将不再轻易拿地。虽然上海中心城区的地价还会上涨,但市郊会因为二级土地市场供应量的大增,而出现降价或无人问津的情况。
在上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成看来,由于今年相关贷款政策从紧,部分开发商由于资金紧张,没有能力再高价拿地。而且今年国家的一系列土地政策高压之下,开发商要考虑投资风险的加大,近期一些地产股、金融股的暴跌在一定程度上也限制了一些开发商拿地的欲望和实力。
显而易见的是,楼市中最基本的供需关系正在随着土地、金融等紧缩性政策而逐步转变。上海的土地市场突然转成静默,地价的波动或许昭示着上海楼市“拐点”的出现。