|
||||
看着CCTV2节目中断供者的表情,能够很自然发现与股票投资者在股指深幅调整后,面对资产缩水时一样的痛苦、懊恼的情绪。需要特别指出的是房市断供和股市亏损时候斩仓有相似性,就是认赔;但不同之处需要强调说明,股市斩仓就算认赔了事,但房市断供,认赔却不能了事,后面还有一堆乱事需要处理。在这样的社会环境下,我相信象深圳这样的房地产价格已经有大约30%下跌空间城市的买房者,关于断供利弊得失的思考一定是广泛大众现在的功课;其他房地产价格已经有一定幅度下跌的城市的买房者,估计也对断供问题有迫切的研究学习欲望,搞明白,以利于自己的市场判断。鉴于以上考虑,我希望能够就买房者“断供”问题为大家作一些功课,供大家参考。
中原地产深港研究中心总监张伟认为深圳买房者选择“断供”的原因有两点:“其一,房产已经资不抵债;其二,业主不再有偿还能力。”上面两个原因,我很认同。
从市场情况看,因为房产已经资不抵债而想选择断供的情况应该占绝大多数,最终采取断供措施的应该是少数,这实际上是资产升值贬值大幅度波动直接的后遗症;因为业主不再有偿还能力而不得不选择断供的情况占大多数,但这种情况下,不是主动想断供,实在是没有办法。香港2003年6月负资产最严重的时期,香港共有105679宗负资产按揭,占所有按揭的22%,涉及金额1650亿港元,当年香港银行整体的不良个贷率仅有2%—只有2%负资产的按揭最终选择断供,说明了什么问题呢?
2%负资产的按揭最终选择断供,主要是业主不再有偿还能力,剩余的不到1%的情况是因为房产已经资不抵债而选择断供,这个比例说明19%左右的因为房产已经资不抵债而想选择断供的买房者最终并没有选择,而是继续。这个香港真实的案例对于今天深圳的断供问题有良好的参考和借鉴意义。
为什么19%左右、因为房产已经资不抵债,开始想选择断供的买房者最终却并没有选择断供?
我想有以下原因:
1、 房产作为家庭重要的资产,从理财角度,房产升值贬值并非绝对,长期策略为上。
全世界没有只涨不跌的股市和只跌不涨的股市,也没有只涨不跌的楼市和只跌不涨的楼市,大家不能因为深圳房价跌了30%就到了心理承受的极限,而且需要指出的是绝大多数老百姓绝对没有高潮的专业化的水平,可以判断未来深圳房市还会跌10%或20%,乃至2年后还会上涨较大幅度,在这种情况下,最好的方式就是耐心等待,少动多看,多些进步和教训一定是下一波楼市机会最好的成功秘笈—此次房市调整并非中国的房地产价值虚脱,根本原因在于宏观调控对房地产资金体系产生制约,导致众多求生的开发商自救求生降价所致,所以经过未来1-1.5年的市场调整期后,中国房地产市场依然会获得持续生命力。
2、断供机会成本太高,从理财角度,弊大于利。
思考断供问题,我不得不想到断供的机会成本:买房者办理按揭贷款的时候,都很清楚违约的责任:除了丧失房产所有权、首付和已支付的月供全部打了水漂外,欠银行的债务并不因断供而消除,更严重的是,断供者将在自己的信用记录上留下污点。目前,国内还没有个人破产制度,如果引入破产制度,断供对于贷款人将来信用影响不大,但现在的情况,断供后会有深远的影响。综合评估已经支付的首付款、月供,这些款对于很多家庭来说依然是大笔资金,这笔资金具有资金价值,没有了这笔钱,买房的基础就完全缺失,更何况一旦发生断供的情况,今后几乎无法获得购房贷款;对于商业社会来说,资信未来会成为个人重要的财富,具有金钱一样的价值。对国内房地产市场长期研究、实践让我相信中国房地产市场目前只是阶段性调整,如果2年后市场彻底复苏,而我们因为短视思维选择了断供,那么机会成本将变成真正的财富损失。
经过上述分析,我衷心希望广大买房者在选择断供的问题上,应该谨慎为上,除非你有绝对专业的市场预测力,能够准确把握房价运行的路径!