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深圳发生房贷断供现象,引起全国关注,不仅让放贷的银行担心不已,也让其它城市去年房价高峰时买房的人有些忧虑,毕竟谁都不愿房子沦为负资产,也不愿自己的信用受损。昨天参加一个业内研讨会,对这个话题做了些思考,现简析如下。
出现断供的原因很简单,房价跌幅明显,超过了首付,而且使未付贷款总额超过了房子目前的市场总价。美国断供现象非常突出,一方面是房价持续下跌,另一方面更为关健:过去几年美国购房首付比例太低,5-10%很普遍,甚至出现零首付,所以房价只要下跌超过15%,就会出现大面积的负资产。
就目前而言,我国普遍出现断供潮的可能性极小,上海更是没有可能性。首先,我国首付比例较高,去年房价高峰时买进房子绝大多数在30%以上,20%只是极少数,因房贷紧缩始于2003年的“121号文”,此文后来没能很好执行,2005年开始真正紧缩,2007年“9.27”房贷新政全面紧缩。
其次,我国房价整体下跌30%的可能性极小,除非发生金融危机或经济危机,至少像深圳这样较大下跌幅度的城市(主要是去年投机过盛),目前是极个别现象,未来1-2年也不会成为全国的普遍现象。所以绝大多数房子都不会沦为负资产,大规模断供是不可能的。 再次,中国人对房子的感情特深,在选房购房的过程中,倾注了大量的心力,房子已成为重要的精神寄托,即使万一成为负资产,多数人也不会选择断供。1997年受亚洲金融危机的波及,香港楼价曾普跌50%以上,出现了10万户以上的负资产家庭,但真正断供的很少,这一点与西方民族有较大的差异性。理性经济人不是那么好当的。
就上海楼市而言,近期有下调的趋势,但就中长期而言,我还是谨慎看好。今年以来外地和外国人购房比例上升,只要有财力的“两外”人士依然想来上海生活、工作,就会继续成为支撑上海高房价的重要力量,而上海“四个中心”和国际化大都建设进程是不可逆转的。在美国房价下跌的背景下,纽约房价依然坚挺,就是这个道理。上海的经济增长速度一直高于全国平均水平,人均可支配收入的增幅也是长期位居全国前列,只要这一势头不会发生大的变化,楼市综合支撑因素是存在的。