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面对不景气的楼市,开发商资金吃紧实属内伤,而楼市降价则是外伤。在内外均受严重创伤的过程中,不少开发企业可能要面临如何生存的问题。恰好这几天,开发商、学者、专家们都在引用“猪坚强”来隐喻楼市现状中谁能够坚强的活下来,笔者也来凑凑热闹谈谈我对楼市“猪坚强”的看法。
开发商资金吃紧的内伤应是其盲目扩张的结果。对于去年疯狂拿地、高价拿地的开发商来说,受央行提高准备金率、提高贷款利率、股市严重低迷等因素影响,使得其内伤无法在短时间内愈合。先说说准备金率和贷款利率,或者说银行为何对开发商贷款进行了紧缩。在提高准备金率之前,居民存入100块,央行提取准备金率的部分,余下部分地方银行可能贷款给开发商,这就相当于本来是100块,开发商能贷款的却没有100块。当准备金率越来越高时,开发商所能贷款的额度就会越来越低,比如现在居民存入100块,开发商只能贷到75块,其中25块就是被央行提取的准备金。所以银行紧缩银根、加息等,开发商越来越难贷到款,而贷款利息也越来越高。当然,国家提高准备金率是与现行经济形势相关,最主要的是防止国际热钱以及抑制CPI等。
当市场中的人民币越来越少时,资金问题就会突显。拿地的开发商说自己没有压力,那都是谎话。本来去年想拿地后上市,谁知IPO被否,恒大地产就是很好的事例。加上目前股市低迷,上市开发公司的日子也未必好过,看看现金流、负债率,日子难过的不止是某一家公司。潘石屹手上有钱,所以他并不存在资金问题。最近,他在引喻“猪坚强”,其实能在资金窘迫的环境中生存下来的企业,就是手上有充裕的现金。为何?前面分析了,央行上调准备金率,市面上的人民币就会越来越少,钱比什么资产都会重要。
再来谈谈前一阵子降价风波,万科在深圳带头降价,其他城市项目也有不同程度的优惠、打折等。王石是值得业内人士佩服的人,至少在经营方针和策略上是完美的。打折、降价说明市场不好,之后成交量萎缩,房价下降,这应该是普通老百姓的简单想法。笔者认为这可能是种战略部署。
首先,万科降价肯定是不会亏本的,降幅肯定不会低于其入市时的预期,商人肯定不会做亏本生意的。否则,他就不配称为成功商人,王石可以说是地产业最为成功的几个人之一。
其次,万科降价会迫使周边楼盘也要跟着降价,这是毫无争议的。以万科在行业内的地位,无论是产品、人力、成本控制等都要远远强于其他企业,坚挺可能死的更惨。
第三,区域楼盘都在降价,那么近一年来刚拿地的开发企业,就会被资金问题困扰着。卖低价可能就会亏本,因为地价翻了好几番;卖高价与市场无法竞争和抗衡,前有万科等大型开发企业,后面的消费者却不会买单。开发商要想如何生存的问题了,不能楼盘还没有开发出来,自己就被扼杀在摇篮中。就算死,也不能如此窝囊地被拖死在猪圈里。
第四,如何生存?将土地、公司甚至人力等打包卖掉,而且是以低价出售,让损失降到最低。卖给谁?当然是手上现金的或者资金充裕的开发企业。比如万科虽然多个楼盘在降价,但万科的子公司从23个暴增至40余家,这是值得业内去思考的。
最后,万科实现了扩张,而且是在以最低成本、最快速度实现了全国性的扩张。对于万科来说,损失的只是减一点点在售楼盘的利润,得到的则是更多项目、更多利润。同时这些项目肯定是低价吞购,至少土地成本是缩少的。
当一些企业将某区域房价抬高之后,瓮满钵满。当市场成熟后,土地价格上涨,更多企业高价拿地后,市场一旦陷入僵局,实力强的开发企业采取降价措施,就会迫使这些企业就范。这些企业资金一旦出现问题,就会面对生存的选择。根据目前市场现状来看,唯一的选择可能就是低价卖掉企业远比自己开发的损失小。这就是所谓的行业整合。整合后市场由谁来做?越有实力的企业,将会越有实力,而他们的项目也将会越来越多。面临目前国家宏观政策,越来越多的企业开始陷入生存问题之中而不能自拔。当某天,中国楼市就那么几家开发企业开发项目的时候,亲爱的老百姓们,你们就期望着降价吧!笔者认为,那时楼市绝对不会降价的,都几乎都成为垄断行业了,谁还带你玩啊?
当然,以上只是个人观点或臆测。前些日子朋友告诉笔者他们的楼盘(当地高档楼盘)最近可能要降价了。笔者回复一句:“卑鄙!”朋友笑答:“生存法则就是这样,只有先生存下来才能考虑今后发展的问题!”是啊!市场竞争如此,何来卑鄙不卑鄙之谈呢?话又说回来了,想当“猪志强”也是需要本钱的,没有300斤,可能就死在猪圈里了。
牛刀先生曾说:万科挺不过三年。笔者读之,“笑纳”之。如果连万科这样的企业都挺不过三年的话,我想楼市根本就不会存在“猪坚强”的美丽传说,中国楼市也就绝对挺不过四年。所以说牛刀先生不如直接说中国楼市挺不过四年,更让人信服。
楼市“猪坚强”到底是谁?答案可能已经在你我的心中,但不管是谁,“小强”们肯定会越肥越暴利,这就是市场经济中的自然法则。笔者认为潘石屹可能是其中之一。“百日剧变”虽然目前看来不是很明显,但随着时间的推移,国家继续紧缩银根,中小企业最终回到如何生存的问题。最后,渔翁者肯定得利。
曾与朋友探讨过一个简单的问题:行业中,谁是最喜欢说真话或者最务实的人?我们不约而同的给出三个人:王石、任志强和冯仑。只要你了解或关注中国市场,理解他们言论的真实意思表达,再把各种政策、市场等前因后果联系起来看,我想你的答案亦是如此。