|
||||
我国一些热点城市的畸高房价必然面临下调的局面,这个是可以肯定的,因为虚高房价脱离绝大多数民众的实际收入实在太远了,而且我们可以看到,在一些热点城市房价的调整其实从2007年10月份就真正开始了⑴。现在,许多朋友想知道的是,房价到底会有多大的降幅,房价的底部究竟在哪里?
一般来说,房价的止跌线有二条:一条可以从合理的房价收入比推测出,另外一条可以从合理的房价房租比推测出。房价只要下降到合理的房价收入比或房价房租比范围内,房价就不大会再下跌了。
现在的问题是,在计算房价收入比合量范围时,收入很难确定,因为收入既同经济发展速度有关也同分配制度有关,现在全球经济明显放缓,甚至可以说已进入衰退,由于中国的外贸依存度畸高⑵,中国经济不可避免要受到影响,这个影响程度有多大、时期有多长,现在还难以确定。
而房价房租比的合理范围,同通货膨胀率有关,由于目前我国的的通货膨胀,主要是输入型通货膨胀和成本推动型通货膨胀,这两个通货膨胀尤其是输入型通货膨胀的控制并不单纯取决于我国,在通货膨胀率不确定的前提下,房价房租比的合理范围波动会很大。
最近,有一项调查显示,超过一半的购房者认为2009年房价将会大幅调整。对于这个问题,我们该如何看待?
房价是否会等到2009年再作大幅调整?对于这个问题,我同样不敢妄作判断。因为,我们目前所面临的国际、国内经济社会形势,太复杂了。
不过,特别要提醒那些寄希望于房价大幅下跌之后去抄底的自住购房者注意的是,有这样想法的肯定不止您一个,目前,海量的流动性在全球游动,在新兴国家市场兴风作浪。如果您想去抄底,您比得过游资吗?⑷
中国股市已经经历了大起大落,但愿中国楼市不再重蹈覆辙。楼市如果大起大落,对于自住购房者来说,或许能享受到“大起”时虚幻财富扩张的快感,但绝不可能享受到“大落”时的便宜,只可能饱受“大落”的痛苦,经济衰退什么的暂且不去说它,单就楼市来说,或许到时您就会发现房价下降的速度已经跑不过货币贬值的速度。
但愿,我们房价底部的决定权,不会落到海外游资的手中。
房价为何面临必然下降的局面?感兴趣的朋友可参见2008年4月1日本人拙作《房价调整为何不可避免?》;
我国房价收入比高到何种程度?感兴趣的朋友可参见2007年4月30日本人拙作《中国房价收入比已成“地上悬河”》;
房价调整为何始自2007年10月?感兴趣的朋友可参见2007年3月6日本人拙作《警惕今年房地产市场的刚性调整》(此文侧重分析海内外游资,预警十七大至奥运会期间我国楼市最危险,估计游资会选择在这段时间走),2007年11月26日本人拙作《从深圳剧变看楼市大起大落》(此文侧重于分析宏观调控对楼市起到的作用)
统计表明,从1980年到2001年,美国、日本、印度、德国的外贸依存度大体稳定在14%至20%之间。而中国从上世纪80年代初期的15%左右的外贸依存度一路蹿升。据商务部统计,2002年我国外贸依存度为51%,2003年为60.2%,2004年伴随着外贸进出口总值的大幅度攀升,外贸依存度达到了近80%。中国外贸依存度世界最高。
有些文章提到多少多少房价收入比、多少多少房价房租比是合理的,那是静态分析的结果;当收入、通货膨胀率波动较大时,我们更需要的是动态分析的结果。
如果您本身是持币等待时机的投机者,并且自信能胜过海外游资,那么,我衷心祝福您,毕竟大家同是中国人;虽然,就我个人来说,是坚决反对楼市投机的,感兴趣的朋友可参见2004年3月24日本人拙作《喜闻南京新政狙击温州炒房团》,2007年4月16日本人拙作《超级城市难免“超级投机”》等。
经济形势越是复杂,各种资产的组合越是必要。鸡蛋永远不要放在一只篮子里,为的就是风险的对冲。今年上半年以来,国际国内经济形势日显严峻,这也是我2008年5月26日之后接连写作《房子该买还得买》、《为什么房子该买还得买?》的原因,在文章中,我同时提醒,自住购房者在决定购房时,应充分考虑自身资金及住房需求状况,另外,如果去买房,千万别去买期房,当然,这是针对拥有一定货币资产者来说的;
对于没有多少资产者,根据宪法规定的社会主义土地公有制,民众应该有以最低廉的成本获得最基本的居住需求的权利(可参见2006年10月16日本人拙作《虚高房价已成和谐路上人人喊打的绊脚石》,2006年10月25日本人拙作《住房是投机赌博的工具还是遮风蔽雨的场所?》),随着调控力度的加大,各地保障性住房建设正在加快,相信这一天应该不会太遥远。
虚高房价脱离绝大多数民众的实际收入实在太远了---正解