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造成房地产阶段性供大于求、空置率上升的原因,是多方面的,而如下两个方面的原因当是最主要的原因。一方面,一度以来,房地产过热,房价上涨过快过猛在严重透支未来需求的同时拉高房地产投资回报预期,导致大量投资增加。另一方面,消费者在房地产市场由卖方市场向买方市场深度异变、房价步入下降通道后持续观望。在一些城市,消费者已经由舆论所认为的“观望”转变为明确地等待房价下降至目标价位而明确“弃购”……)
造成房地产阶段性供大于求、空置率上升的原因,是多方面的。如果将其进行梳理归类分析,如下方面原因则是主要原因。
首先是,房地产投资增加对供求关系的影响。
由于近年来的房价持续快速上涨,高房价不但遏止了部分需求成为有效需求,而且在一定程度上透支了未来需求。另一方面,房地产投资回报预期一度不断攀高,吸引了大量投资流向房地产。不但房地产企业大量增加投资,而且有大量的非房地产领域的资金进入到房地产投资领域,甚至有不少其他领域企业进入到房地产开发领域。
来自国家发改委的数据称显示,今年1-6月,全国房地产开发完成投资13196亿元人民币,占固定资产投资的近三分之一,同比增长33.5%,这一增速比去年同期高出5个百分点。其中,住宅完成投资9497亿元,同比增长36.5%。全国房地产开发企业完成土地开发面积12977万平方米,同比增长9.9%。
7月18日的国家统计局公布数据显示,6月份的房地产开发投资分类指数为104.79,比5月份上升0.71点,同比上升1.94点。
来自北京市统计局、国家统计局北京调查总队7月21日联合召开的上半年北京市经济运行情况发布会的数据显示,上半年,北京市完成房地产开发投资794.4亿元,同比增长11.9%。其中,商业及服务业等经营性用房完成投资124.5亿元,同比增长38.1%。
上海市统计局发布的数据显示,今年1-5月,上海全社会固定资产投资1534.57亿元,比去年同期增长1%。其中,房地产开发投资占到514.12亿元,同比增长2%。
广州市统计局发布的最新数据显示,上半年完成全社会固定资产投资754.22亿元,同比增长13%,增速创今年以来累计增速新高。基本建设和房地产开发分别完成投资348.18亿元和319.12亿元,同比分别增长20.9%和19.7%。7月23日,广东省房协市场分析课题组发布了《2008年上半年广东房地产市场分析报告》指出,今年上半年,广东全省商品房施工面积同比增长35.18%,增幅增加24.95个百分点。其中,商品住宅施工面积同比增长36.01%。竣工面积增长4.04%。其中,商品住宅竣工面积同比增长4.99%。
7月3日,武汉市统计局发布前5个月全市经济运行状况的数据显示,今年1-5月,武汉市房地产开发投资160.14亿元,同比增长29%。其中,90平方米以下住宅投资同比增长101.8%达到21.21亿元,高档房地产开发投资平均增幅为72.8个百分点。房屋施工面积2352.42万平方米,同比增长19.2%。其中,90平方米以下住宅施工面积468.24万平方米,同比增长204.5%。
数据显示,今年1-6月,成都共供应商品房面积约1520.4万平方米,同比增长16.8%。其中,主城区商品房供应约732.9万平方米,同比增长11.1%。郊县商品房供应约787.49万平方米,同比增长22.5%。
数据显示,今年上半年,长沙市预计完成房地产开发投资约195亿,占全市固定资产投资达27%以上,与去年同期相比增长约30%。仅一季度,长沙市就完成房地产开发投资75.8亿元,同比增长35%。今年上半年,长沙市商品房施工面积约3800万平方米,与去年同期比增长约44%。其中,新开工面积约1040万平方米,与去年同期比增长约102%。商品房竣工面积约320万平方米,与去年同期比增长约9%。仅一季度,长沙市商品房施工面积,同比增加32.5%......
无疑,房地产投资的大量增加,将形成大量产品阶段性地集中上市,势必形成直接供需层面的阶段性供大于求的局面。陈真诚(陈真诚博客,陈真诚新闻,陈真诚说吧)分析认为,尤其值得注意的一个问题是,由于一些市场舆论、营销推广引导和消费者不切实际的攀比购买心理及其行为对开发商决策反馈影响等因素的作用,出现了大量项目开发投资集中于某一类或某一档次的现象,差异不大的集中于某一产品定位、建设标准的房地产产品形成集中供应,使得相对于某一类别消费需求的结构性供大于求的问题变得很突出。
其次是,消费者购买意愿降低对供求关系的影响。6月25日,中国人民银行公布的银行家问卷调查显示,第2季度,个人购房贷款需求指数降幅明显。同日中国人民银行公布的2008年第2季度全国城镇储户问卷调查(5月中下旬,中国人民银行在全国49个大、中、小城市1进行了城镇储户问卷调查,回收有效问卷19600份)显示,全国房地产市场观望气氛依然浓厚。未来三个月打算购买住房的居民占比为15.1%,居比历史最低点14.6%略高的历史次低水平。
国家统计局6月18日公布的数据显示,5月份,国房景气指数为103.34,与去年同期的103.32点基本持平,与4月环比回落0.73点。国家统计局7月18日公布的数据显示,6月份,国房景气指数为103.08,呈现双回落。比去年6月同比回落0.55点。与5月环比回落0.26点,已是连续第7个月环比回落。
目前,房地产市场已经从高度卖方市场向买方市场异变,房价已经步入下降通道。全国房地产市场上,消费者已经形成一致看跌观望。甚至是,在一些城市房地产市场,“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚分析认为,消费者已经不只是如舆论所认为的“观望”,而是因明确看跌未来房价而已经变成明确“等待”。在房价未降至理想价位前,消费者纷纷表现为明确地等待房价下降至目标价位而“弃购”。不少原本准备购房者,纷纷放缓乃至放弃购房计划,造成在商品房上市供应增加的同时却有效需求减少、房地产销售放慢的局面。进一步地,这种局面又可能将使得市场出现房价和成交量进一步双双下降的情况,促使房地产的交易价格和成交量、寻求在新的低价位水平上平衡的情况,导致房价进一步向下调整。
第三是,从紧的货币政策对供求关系的影响。
包括加息、提高存款准备金率、公开时常操作、2007年四季度以来严控贷款总额,以及抑制第二套房购买需求的“房贷新政”等在内,央行的货币政策一直从紧。如今,面对通货膨胀等国内外经济形势,为打击通货膨胀,防止经济过热,央行从紧的货币政策不但将强化执行,而且可能进一步使出更严厉的新招。6月25日,中国人民银行公布的银行家问卷调查显示,第2季度,整体贷款需求指数继续保持高位,以68.8%的数字创2004年调查以来的同期最高值。从紧的货币政策,一方面抑制包括部分自住需求、投机(投资)性需求以及因恐慌而加入超前消费阵营的提前释放需求,同时又通过压缩资金供应而迫使房地产商尽快开盘,尽可能通过房屋销售回笼资金,使得供给不断增加,客观上将可能造成阶段性供大于求的局面。
第四是,土地政策对供求关系的影响。从严的土地政策,将迫使房地产开发商加快土地开发,加快产品上市销售,加快资产周转。由国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同从7月1日起正式启用,新版合同中限高又限低的容积率规定,既能促进更集约节约用地,开发时间不超过3年的规定,意味着更将促使近一个阶段时间内的房屋供应大增,又进一步加大房地产阶段性供过于求的局面。
第五是,消费需求被迫分流对供求关系的影响。一度高热的房地产投资,同样使全国各地三四类城市甚至小城镇的房地产投资增加,在当地形成大量供应增加。现存的高房价逼迫一些需求转向下级城市购房,减少大中城市的需求。如已有部分北京消费者,选择在离城市中心比较远的通州乃至近邻的河北省的一些城市购房。这种因大中城市房价太高而逼迫部分消费需求向房价相对较低的中小城市分流,对大中城市供求关系的影响其实不小。
第六是,自然灾害对供求关系的影响。今年不期而至的地震,正悄悄地改变一些人的购房观念,从而可能部分地减少需求释放。
第七是,投资炒房者抛房、拥有一套以上房屋者减持对供求关系的影响。房价走势预期改变下,加息等迫使养房成本的增加,一些拥有一套以上房屋者减持,不少原来已购房的投资者纷纷将所持房回吐市场,客观上造成房屋供应增加。
第八是,住房保障制度对供求关系的影响。政府明确提出的社会保障住房制度,正在一定程度上改变一部分人房地产预期,进而影响到供求关系。
《上海市住房建设规划(2008-2012年)》(征求意见稿)指出,今后五年,上海市新开工住房建筑面积约9300万平方米。新开工面积中,新建、配建经济适用住房和廉租住房2000万平方米,配套商品房近2000万平方米。规划期内,竣工住房面积约1亿平方米,其中经济适用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近3500万平方米。这些保障住房,无疑会大量增加上海市的房屋供应,并对其他新楼盘、二手房的供求关系、房价等造成巨大的挤压效应。
深圳市政府18日公布的《深圳市住房建设规划(2008-2012)》显示,建设保障性住房14.7万套,建筑面积740万平方米;全市新增住房用地供应总量为9平方公里(不含旧城旧村改造用地),其中,商品住房用地为7.3平方公里,保障性住房用地为1.7平方公里。规划指出,深圳将加大保障性住房建设力度,力争2010年基本解决深圳全市户籍低收入家庭的住房困难。随着深圳居住证的全面实施,非深圳户籍常住人口也将被逐渐纳入深圳住房保障体系中。
已公布了未来两年保障性住房建设目标的城市所公布的数据显示,2008和2009年,所提供的社会保障房面积平均占当年全部新建房屋建筑面积的16%和20%。而且,政府已经明确提出要尽快提升到30%比例以上。
这样,保障住房供应的大幅增加,将对房地产市场、房价预期造成巨大冲击乃至打击。
在上述原因中,如下两个方面的原因当是最主要的原因。一方面,一度以来,房地产过热,房价上涨过快过猛在严重透支未来需求的同时拉高房地产投资回报预期,导致大量投资增加。另一方面,从严的土地新政和从紧的货币政策,又迫使大量项目加速开发上市,却遭遇消费者在房地产市场由卖方市场向买方市场深度异变、房价步入下降通道后持续观望。在一些城市,“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚分析认为,消费者已经由舆论所认为的“观望”转变为明确地等待房价下降至目标价位而明确“弃购”。在这种此消彼长之中,阶段性的供求关系正发生着巨大变化。