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“地王“陷窘境恒大为去年疯狂拿地买单
去年拿地最受瞩目的非恒大地产莫属。2007年,为准备上市,恒大地产在全国各地攻城略地,土地储备急速扩张近8倍,多次成就“地王“传奇:2006年底,以8.29亿拿下武汉当时“地王“,即目前的武汉恒大华府;去年8月,25.3亿元竞得重庆科技学院项目,被称为天价;去年10月,恒大计划以14亿元收购上海源深路1号土地项目公司100%股权;2008年1月,恒大以41亿元拿到绢麻厂地块,晋升广州新“地王“……
今年8月前后,恒大广州员村绢麻厂地块、上海源深路1号地块、重庆科技学院项目将陆续进入土地款和项目款最后结算期。7月8日,媒体爆出恒大集团未能全额交纳绢麻厂地块约40亿元的地款。7月10日,恒大、广州市房管局内部传出消息,员村地块已经进入收地程序,恒大方面正在做最后的努力,争取延期付款。据近期公开信息显示,恒大去年拟收购的上海源深路1号土地项目被挂在了二手交易网站上,土地报价23亿元;4月18日,重庆恒大华府项目爆出丑闻,资金链紧张拖欠建筑工资,市场传闻恒大有意卖出重庆项目公司以收缩战线……
时移势移。如今地产行业“土地为王“时代早已一去不复返。本来负债率就偏高的恒大,在香港上市受挫之后便陷入了财务危机。这三幅“地王“高达近80亿的资金成为其“不可承受之重“。为解决地款大限危机,今年6月恒大一度进行了约6亿美元的私幕股权投资,奈何杯水车薪。如今“员村地王“去向堪虞。
分析人士称,银根紧缩下,今年地产行业普遍出现了资金链紧张乃至断裂的危险。昔日引以为傲的“地王“现正成为恒大手中的烫手山芋,不排除其弃地而去。“壮士断腕“或将令其损失6.3亿元保证金,却能保证“无债一身轻“。
退地项目转让 “地王“房企“断腕“自救 而数据显示,为去年疯狂扩张付出代价的房地产企业,显然不止恒大一家。面对巨额土地出让金压力,不少曾叱咤风云的“地王“房企不得已“断腕“自救。“地王“集体退地。今年6月,楼面地价高达1.65万元/平方米的“普陀地王“长风生态商务区4号东南地块遭遇退地。竞得者上海志成企业发展有限公司为此损失土地保证金超过3000万元。今年3月,楼面地价高达9953元/平方米的福州“地王“遭退地,融信地产为此损失7000万元土地保证金。南京江宁的天价“地王“也在今年7月遭政府收回,地产商“割肉“8000多万定金。据统计,截至2007年底,仅南京市便解除了8幅地块的土地出让合同,对延期付款地块收取违约金1亿多元。专家分析,随着房地价一路走低,退地风潮或有在全国蔓延趋势。
房企挂牌转让项目股权。今年5月14日,万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让。项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期以楼面地价为3772.3元/平方米拿下的“地王“东莞市南城水濂村地块。如果以东莞目前约5000元/平方米的销售价格计算,东莞万科置地当初拿地价格几乎没有利润可言。5月19日,香港上市公司瑞安房地产公告称,永菱通海外投资基金将以11.25亿元人民币的总价,收购其持有的上海瑞虹新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)项目25%股权。从几大产权交易所了解到的信息显示,近期北京有7块二手土地通过北京产权交易所挂牌出让,土地面积共近120万平米。在上海联合产权交易所,有7家地产项目或股权挂牌转让;天津产权交易网上有近20家房地产项目寻求合作或转让;重庆产权交易所则有12家。这些进行产权转让的公司,多数都表现出对资金的渴望,有的要求受让方能短期支付大笔交易资金,还有要求受让方有良好的资金实力,能一次性支付交易价款。
在国泰君安证券研究所发布的研究报告中称,全国地价指数表明2007年三季度地价指数达到最高点。这意味着,在去年7月-9月拿地的开发商需支付的地价款非常高。与此同时,很多城市房地产的成交量还在继续走低,开发商回笼资金的压力陡增。业内人士认为,即将到来的8、9月份将是开发商资金链最紧张的时候,去年高价拿地的企业将面临付清土地出让金的压力。对于个别实力不强、资金链紧绷的中小型房企来说,“命悬一线“的说法并非危言耸听。
地价缩水 “百日巨变“或一语成谶随着市场的持续低迷,众“地王“房企除承受资金压力外,还得忍受地价缩水之痛。
最新土地贬值的力证发生在S*ST兰光身上。7月21日,公司公告称,鉴于深圳鸿荣源地产的几个项目尚未取得完整的土地使用权证以及2007年新进的几块土地储备市值出现低于账面值等情况,客观上造成鸿荣源房地产资产无法实现“整体上市“。据业内人士推算,公告中提及的“市值出现低于账面值的土地“或暗指鸿荣源去年高价在深圳、佛山、惠州和广州竞得地块。
与之佐证的是,今年土地市场上“流拍“事件频发,并有从深圳、上海等一线城市向福州、南宁等二线城市蔓延的迹象。对于一路走低的土地价格,市场人士出手更为谨慎。统计显示,今年2季度,土地交易价格出现大幅下滑,同比上涨10.8%,但涨幅比上季度低5.7个百分点。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出,我国房地产开发商在土地储备上沉淀的资金已达1.5万亿元左右,即使以贬值20%计算,也是一个天文数字。当年高价竞得地块,如今价值严重缩水,无疑是“地王“房企心中最痛。地款大限将至,在融资困难的今天,众多房企将要为去年的疯狂付出沉重代价--或退地赔钱或项目转让。不管哪种方式,这都将让房企元气大伤,使其严峻的资金面雪上加霜。
早在3月份恒大IPO受阻之时,SOHO中国的潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)便抛出了“百日剧变“说。他指出,在2006年下半年、2007年把所有的钱和银行贷款用于交纳土地首付、疯狂圈地的房企来说,由于土地在2008年上半年尚不具备销售条件,没有形成待售商品房,将会面临巨大资金压力。“外部资本市场环境转差,各公司财务状况相当恶劣,很可能出现一批公司在三四个月内陷入困境甚至死掉“。尽管估计的时间点有偏差,但不得不承认,由土地出让金引发的“百日巨变“的市场风险正在累积。
在政府重申地产调控不放松,紧盯地权出让腐败之际,更多的市场疑问或已变成--在八月地款缴付大限中,谁又将倒下?