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天津,自被定位为北方经济发展中心以后,就不乏大牌开发商的进驻。依托着北方经济快速发展的天时、港口城市交通便利的地利,不少开发商一进驻天津就出手不凡,纷纷以大盘、超大盘项目亮相,在群雄逐鹿的天津上演了一出出“大盘争霸”赛。
城市运作 大盘手法演绎“四面埋伏”不少来津的大鳄一般都财大气粗,在拿地、策划、开发、广告方面的投入也非一般本土企业所能攀比。雄厚的实力使他们在拿地方面拥有得天独厚的优势。而在地块选择上,由于市中心土地出让面积有限,因此,这些开发商都倾向于在郊区拿大面积的土地,一方面未开垦的土地更具有可塑性,另一方面用城市运作手法来运作大盘,更能彰显企业的实力以及操盘能力。加之天津市的整体规划正在从市中心向四郊五县转移,周围郊县的开发潜力正在日益凸显,而外来大鳄们的独特眼光也使得越来越多的目光开始投向这些原本荒凉的城市角落。
2001年,合生创展集团进入天津,并在宝坻和广州珠江投资联手运作京津新城项目。京津新城可算作是目前国内屈指可数的超大规模休闲度假型别墅项目之一,它位于京津唐腹心地带,紧靠风景旖逦的潮白河,地热温泉储量丰富,面积202平方公里,其中包括170万平米的水景面积。作为京津地区罕有的大型纯别墅项目,京津新城规划包括亚洲最大4A级日式帝景温泉度假村、超五星级15万平方米仿非洲迷城水上皇宫大酒店会所、大型高尔夫练习场、网球学校、世界级歌剧院、国际会议中心、大型水上休闲公园、200家国际风情商业街国际疗养医院、高等教育基地等配套设施。京津新城是目前全国由单一开发商开发面积最大的单个房地产项目,合生创展集团的进驻与京津新城的开发拉开了天津大盘时代序幕。
2007年底,由香江集团投资控股的南方香江集团进驻天津,开始在宝坻区运作又一超级大盘:锦绣香江水城(查看地图)。锦绣香江项目规划占地面积为3400亩,秉着倾力打造世界级休闲人居享受的理念,首创三大世界级休闲主题:世界级休闲养生度假酒店、世界级热带雨林温泉SPA水城以及世界级水上乐园。
2007年10月底,星耀集团以近63亿的价格拿下津南区“地王”。项目地处天津市津南区西南部,依7000亩水域的天嘉湖(查看地图)而建,总面积为11000亩,陆地部分4100亩,整体建筑面积约300万平方米,包括260万住宅面积及40万公建面积,预计2012年建成。星耀五洲将利用天嘉湖独特的生态环境优势,环湖设计大小不一的五大洲板块,各板块分别凸显亚洲、欧洲、美洲、大洋洲、非洲的建筑特色、地域文化、景观名胜及风土人情,并以各具特色的桥梁予以连接。2012年建成后,将成为本市集娱乐、购物、健身、休闲、居住、度假、国际会议会展为一体的国际性高品质的“世界花园”、“世界建筑博览园”、“世界桥梁博览园”。
绿地盘龙谷一期规划
2008年初,上海绿地集团成功竞获天津市蓟县一幅1481亩土地,规划打造世界级复合型文化城——天津盘龙谷文化城项目。盘龙谷文化城项目位于天津市蓟县盘山5A级风景区西侧,毗邻京津两大都市。项目由绿地集团和华人文化集团联手打造,计划用5到8年的时间,建设150至200万平方米的文化产业设施,以影视、音乐、艺术、传媒四大产业为内核,把该项目建成“国际一流、亚洲领先、中国第一”的世界级复合型文化城。项目一期占地面积约77.66万平方米,总建筑面积约78万平方米,总投资约50亿元,将启动综合型观礼剧院、传媒总部基地、超5星级山地度假酒店、奥特莱斯商业综合体等。
世界的?天津的?大盘时代谁忽悠了谁?在这些大鳄纷纷出手天津,用世界级手法打造超级大盘项目的同时。我们也不禁有了些许疑问:我们的城市到底能够承受多少世界级的项目?我们是否真的需要这些世界级项目?
一般来说,开发商运作大盘必须具备以下几个条件:
一、充足的土地储备;二、与地方政府的良好关系;三、超强的资金运作能力;四、项目操盘过程的把控能力。从目前已经运作的大盘来看,充足的土地储备对于开发商来说已经不成问题,能够获得大幅土地的开发商必定同当地政府有着良好的合作关系,资金与土地的联姻,使得双方都能够在操盘的过程中得到一定的实惠。目前困扰开发商无非就是这样几个问题:资金是否能够得到保障?对项目的控制是否到位?天津市场消化能力到底有多大?
首先从资金方面来说,从07年国家进一步实行紧缩的货币政策以来,很多开发商就不得不面临囊中羞涩的窘迫境地,而大盘项目的操作时间都在五年以上甚至更长,因此对于资金的快速回笼以及后期资金的顺畅流通就有着更高的要求。而今年7月份,天津市出台了《天津市新建商品房预售资金监管办法》,将会对开发商新建商品房预售资金采用全程全额的监管方式。尽管由于电子系统对接等问题,该政策的实施还需要等一段时间才能执行,但是该办法的出台对于很多资金周转已经出现的困难的开发商来说,无疑是雪上加霜。
其次,由于开发周期较长,对于项目的把控能力也成为开发过程中的重中之重。目前,很多大盘由于涉及物业类型比较多、开发难度比较大,因此在过程中会有很多合作伙伴参与设计规划,如何协调好各种设计理念之间的冲突、如何使各个开发环节形成良好的互动也成为项目成功的关键。
最后,也是最重要的一方面,就是项目的消化能力。纵观上述几个大盘开发项目,都在强调一个词“世界级”。而且随着近今年由于天津经济地位的提升,面向世界打造项目已经逐渐从梦想走向现实。然而,世界级的项目如雨后春笋般不断涌现出来,这就不能不让人联想,“世界级”是否只是一个类似于七彩肥皂泡的噱头。由于项目位置、交通所限,目前这些项目的定位都在“第二居所”,然而对于天津人来说,能够消化起第二居所的人群能有多少,尽管目前有了京津城际的概念支撑,开发商开始大肆炒作“京津一体化”概念,但是面对动辄上千亩的开发规模,只想通过几个概念就达到“聚人聚气”的目的还远远不够。
有这样一则寓言:在意大利有三个裁缝同时开店,一家的招牌上写着:全意大利最好的裁缝,另外一家写着:全欧洲最好的裁缝,最后一家的老板就很头疼,我应该怎么写广告词呢?后来他在自己的招牌上写下:这条街道最好的裁缝。结果第三家裁缝铺门庭若市,而另外两家则门可罗雀。
很多人在追求最大利润的同时忽略了离自己最近的东西,也许这点就是决定成败的关键所在。面对众多大盘,不管是世界的,还是天津的,说到底最重要的还是要透过形形色色的表面现象寻找到顾客最关心的诉求点。盲目追求所谓“世界级”标准,脱离现有消费者的实际需求,最终难免走入自己给自己挖的怪圈。