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2003年8月,国内地产龙头企业万科在南京以4.5亿元的价格拿下近200亩的河西光明城市地块,楼面价2200元/平方米。到去年4月,万科开始销售光明城市第3期(即最后一期)的8栋物业,借助一路上涨的房地产大势,彼时的8楼住宅最高销售价格摸至万元以上。而根据部分业主的说法,销售人员当时的介绍是,最后两栋位置最好的“楼王”价格一定继续上涨。
但此后,所谓的两栋楼王却迟迟没有开盘。有传言称,万科可能将两栋楼以7000元至8000元/平方米的价格通过“团购”方式卖给某企业。但该说法遭到万科的否认。
根据目前市场情况,明明可以卖到万元以上的楼盘为何迟迟不开盘,或以低价促销?根据多方证实,万科此举源于南京“一房一价”的核价制。
去年5月,南京市物价局出台“一房一价”政策。根据规定,经价格主管部门核价已开始销售但尚未销售完毕的项目,其项目综合平均销售价格不得超过核定基准价加规定的浮动幅度,并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则。尚未销售面积部分实行“一套一价”制,最高价格应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格。
按照南京物价部门“政府指导价”的相关规定,商品房作价办法的基准价格(元/平方米)=成本+利润+税金。其中,对于利润的要求是“经济适用住房的利润按照不超过基数的3%计算;普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算”。同时,普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%。
根据上述规定,南京市物价局于去年4月9日便给万科光明城市三期发了“商品房价格的批复”,按照批复,该项目10幢楼的住宅商品房基准价格为7360元/平方米。算上5%的上浮幅度,10幢楼整体平均价格不得超过7728元/平方米。批复文件中明确表示:“若成本发生较大变化,价格需作调整时,必须重新申报。”根据这一规定,以南京市物价部门审批,万科光明城市(三期)住宅商品房基准价格为每平方米7360元,销售价格可在基准价格基础上最高上浮5%。因为已经几乎售罄的前8栋物业均价高达8450元/平方米,若继续按照物价局指导价定价,最后两栋楼王价格须低至3900元/平方米左右。
如果物价局不改变政策,那么万科试图通过“楼王”牟取巨额利润的想法将彻底破灭,同时还将面临前期业主的巨大压力,消息称“前8幢近千名业主认为自己被欺骗,联名要求南京万科需要向近千名业主公开道歉,并双倍退还房价的15%,共计1.7亿元。”
5月份,突然有传闻称三期最好的2幢景观“楼王”,可能正在与一家企业密谈低价团购。坊间称团购价格大约在8000元/平方米左右。
通过关联企业的团购,然后再将现有房源变成二手房,由于物价局的规定并不涉及二手房,此举当然能够规避相关规定。如果物价局坚持原则,这恐怕也是万科唯一的出路。
据说,万科试图通过重新核定地价价值和成本的方式提高价格,但提出的理由通通被物价局所否定。