现在抄底合适吗——访中新置地郑文浩

　　北方网地产频道 陈莹超报道   “天津楼市现在抄底合适吗？”本期记者走访了天津中新置地有限公司，围绕这一话题采访了中新置地的副总裁郑文浩。

　　首先，郑总认为，房地产市场无所谓是否“抄底”，只要有需求，任何时候买房都是合适的。需求包括自住和投资，当房价虚高的时候，炒房者有投资的需求；自住需求则是由购房者自身的情况决定的。

　　有些业内人士认为，房地产市场的发展趋势是螺旋上升的。郑总则不同意这个看法，他认为，房地产市场的总体发展趋势是起伏向前的，因此在某些阶段会有波动性变化，这主要是房地产是先导性产业,宏观经济的调整，如银行货币政策的调控，会首先反映在房地产上,另外影响房地产市场的相关行业也比较多，当然直接因素是区域经济和区域需求问题。

　　谈到现在很多百姓仍然认为房价偏高，想要再继续观望一下的问题，郑总表示，这主要还是一个心理问题，如果实际的房价在某阶段偏离了百姓预期的心理价位，因此会造成一种不平衡，但是等待和观望并不是一个现实问题，因为等待有可能会把房价再次等上去。

　　虽然当前的房地产市场比较低迷，但郑总对于房地产市场的前景还是充满信心的，他认为，多个因素决定了房地产市场在未来仍然长期向好，而归根结底，这些因素都是由需求决定的。

　　首先，需求决定了房地产市场的总体发展趋势是起伏向前的。目前，我国还处于一个经济的上升发展期，也就决定了会有大量的需求拉动经济增长。

　　其次，需求的来源主要有两方面。一种是静态的需求，即自然的人口增长；另一种是梯级消费的需求，即人们逐步改善的生活和城镇化的进一步加深。其中，后者似乎表现的更为明显，这集中体现在人们支付能力的日益提高上。以“80后”为例，从前年轻人结婚是两个父母供养多个孩子，而现在，则是四个父母供养两个孩子买房，支付能力比以前提高了多倍，因而房价并不是一个很难解决的问题。

　　第三，客源上的需求也有所变化，集中体现在大面积豪宅的需求量逐渐在增加。这主要是由于经济的发展造成了财富的两极分化，当小户型当然无法满足有钱人的需求，豪宅的需求量自然也就大幅度增加。

　　谈到未来房地产市场哪一类产品更具有上升价值，郑总毫不犹豫地选择了商业项目。他也从三个方面解释了自己的想法。

　　一方面，在之前几轮的涨价中，商业项目并没有像住宅一样高涨，这也决定了它在未来几年会有一个很大的升值空间。

　　另一方面，和任何产品一样，房屋也有它自身的价值，这主要体现在经营收益和权益收益两方面，而后者更为重要，这集中体现在房屋产权上。业主房屋的价值增值收益比单纯从房屋本身经营如出租得到的收益更为明显。在这一点上，商业项目则两者兼备,我们通常讲商用物业15_20年的回报或回收,仅是经营方面的,还没有考虑到权益增值方面的，因为经济的发展和财富的积累,其价值一定会反映在物态上。”天街”即将开盘,起步时公司预计以同类档次住宅价格为商业房的起价。其实两者的一般评估比值为1:2的关系,即实际上将商业房的更多附加值或增值空间留给了客户或经营者,这也是我们以人为本的开发理念。

　　提及商业形态和文化层次方面，目前的商业用房的形态和市场有很大的脱节，高楼大厦和高端百货商场到处林立，街头的小门脸却在逐步消失，然而这正是普通百姓日常生活最需要的商业形态。郑总认为这是一个商业定位问题，“天街”项目的建设，恰恰很好解决了这一问题。我们可以想象古代清明上河图中的商业繁华,也可体验现代巴黎香榭丽舍的商业浪漫,“天街”则以老城厢的商业街为规划蓝本，中西合璧，推陈出新，既高端又方便百姓购物的商业文化。从高端需求上看，以老城厢为中心四周有500多万平方米的中高端住宅房，也意味有15万多有购买能力的人群，再有，天津市1000万人口中如果有5%的高端消费人群，那麽5万平方米规模的“天街”开发则水到渠成，如果其中5%的人群高端消费。相信建成后的天街能达到聚人气、聚商气、聚财气的效果。　　                                                                                                                

　　谈到当前的市场环境下，政府是否会救市的问题，郑总认为，政府是不会救市的。因为政府需要解决的是百姓的居住问题，而不是企业的经营问题。前者是政府一直致力于解决的问题，已经通过大量增加保障性措施住房得到了一定程度的缓解。至于后者，根本不是政府的工作职责，事实上，从92年至今，房地产经历了几次波澜不惊的起伏，政府也从来没有救过市，只是通过银行等金融机构采取了一些预防性的财政手段。