|
||||
在“地产业的冬天”论调日益渐起的时分,8月7日下午,就万科中期业绩,万科高层与投资者在网上进行了对话。
以下是本报记者根据投资者与万科高管人员的问答摘录部分,以飨读者:
万科出席本次说明会的人员有:
公司董事会主席王石
董事、总裁郁亮
董事、执行副总裁兼董秘肖莉
执行副总裁王文金
首席研究员、董事会办公室主任谭华杰。
万科不会发动价格战?投资者:1、万科最近一直负面新闻不断,希望万科新闻发言人及时应对,以维护万科形象。2、伴随着万科不断的负面新闻,万科股价屡创新低,难道万科不应该有所作为吗?3、万科近十个月来,股价表现不仅远远弱于大势,这里面是否有不为人知的内在原因或内幕?基金集体抛售万科,难道是偶然巧合吗?4、万科的销售结算部门是不是有失职之嫌?5、当年长虹也是用降价来提高市场占有率,结果却倒下了。万科呢?6、现在是不是到了长期投资者离开万科的时候了?
王石:1、万科目前面对的舆论环境确实不太有利,这里面我本人应该承担最大的责任,要再次向股东道歉。我们会认真考虑您的建议。2、公司市值下降,我们也很焦虑,但管理团队确实不能发表对股价的评论,能够做的是改善公司基本面,提升公司价值,这方面请您相信我们会加倍努力。3、万科绝对不会参与任何内幕。从半年和一年的尺度来看,万科股价的表现应该好于板块整体情况,您可以再去核对一下数据。4、我们需要并也确实在不断检讨自己的工作,不限于哪个部门,我们欢迎您任何的具体意见、建议和批评,您随时可以与我们的证券事务代表联系。5、我从未说过“万科要继续降价”,万科也不会发动价格战。价格战没有胜利者,长期来看也不会给消费者带来真正的好处。6、万科持续18年的增长,在中国股市中应该是绝无仅有的,这离不开投资者长期以来的支持和信任,万科感激、珍惜每一位投资者,尤其是长期投资者。我们希望每一位投资者都能留下,但我们当然也尊重每一位投资者在具体时间的具体选择。
没正面回应09年是否发力投资者:王总不久前说过万科在09年发力,现在还有效吗?
王石:“09年真正发力”的说法,是在万科06-08年高速增长期计划实施的早期提出的。但行业随后发生的一些变化,确实出乎我们的预料。在这样的背景下,面对好本次调整是万科首要的任务。我们需要以最谨慎的心态、最大的努力、最细致务实的工作,来确保公司从容渡过调整期,并尽可能抓住未来的发展机会。08、09年,万科需要付出前所未有的努力,我们相信这些努力在未来也一定会获得回报,但是努力的内容和重点方向,会与05、06年的设想不完全相同。
提倡向同行学习投资者:万科市场占有率在提高,但相比保利地产(600048,)或其他公司,增长速度落后,万科领先优势在缩小,你怎么看待这个问题?
郁亮:万科在做大做强的过程中,经历了一轮牛市,现在正面对市场的调整,在这样的调整中,万科管理上的不足和薄弱环节也会凸显出来,这是管理层需要去面对的。过去20多年,万科不仅经历过多次宏观调控,也经历了大大小小涉及客户、产品、投资者的问题,这是公司从不成熟到逐步成熟,以及逐步壮大过程中的阵痛。我相信,未来,还可能出现新的问题。但从过去的历史看,万科对待所有问题的态度是:第一,绝不回避,积极解决;第二,坚守合法合规透明的经营底线。所以,也可以看到,万科在不断纠错、不断解决问题、不断完善的过程中成长。作为公司总裁,同时也是管理团队的一员,在这一轮市场和行业的调整中,我更有责任把万科引领到一个正确的方向,万科上市17年,保持了盈利的持续增长,我希望我们能借这一轮调整所带来的机遇,继续保持公司的增长,持续为股东创造价值。随着房地产行业的不断成熟,行业也逐步涌现出许多不错的企业,这些同行各有特点,对他们优秀的一面,我们要不断学习和借鉴。
股价下跌是因为大气候?投资者:请问王总对下半年房地产市场如何看,估计合适才能复苏,谢谢!
肖莉:中国的市场之大,对市场不能一概而论。所以,市场的表现也会显现出不同,例如,经过过去半年多的调整,可以看到珠三角市场已基本在低位运行。此外,本轮调整有两个因素,一是经过2007年偏于亢奋的价格上涨后,行业需要理性回归的过程;另一方面,经济全球化的背景下,国际油价上涨带来的通胀压力将反映在经济领域的各个方面,受整体经济气候的影响,住宅市场调整的复杂性和不确定性增加。越是进入调整期,企业越应该通过提升产品和服务质量来获得客户的认同,万科也不会依赖降价来赢得客户和市场。
投资者:公司的业绩还可以,股价却屡屡下跌,公布业绩的一天竟然再创新低,这两天更不可理解,怎么解释?
王石:去年年底以来A股市场持续调整,包括众多绩优股在内的大盘蓝筹股普遍深幅下挫,同时受房地产市场调整影响,在这种气候下,万科股价也很难独善其身。管理层能做的是,把全部精力集中到公司业务上,兢兢业业做好主业,不断提高管理水平和运营效率,严格控制经营风险,夯实公司基本面。长远来看,我们坚信这种努力一定会得到市场的认可。
提高资产周转率投资者:根据万科的经营理念:快速开发销售,尽可能提高资产周转效率,但是从以上比较看出,万科的资产运用效率还不是十分好,项目成本还是比较高,贵公司该如何改进和提高?如何应对市场调整和未来竞争?
王文金:万科储备面积是权益面积,而成本是全口径的;万科和保利的项目在不同区域、不同城市布局和所占比例均有不同,土地成本也会有差异,因此两者的土地成本不便直接比较。万科一直以来坚持快速开发快速销售,上半年万科的总资产周转率为0.326,在行业中也属于较高水平。未来,我们将继续秉承快速周转的经营理念,努力通过快速周转来提高总资产周转率,进而提高净资产回报率,为股东提供更高的回报。
投资者:在房地产市场行情不好的情况下,万科是否会继续大力推进装修房?还是改推毛坯房,降低房屋总价,以利于短期内销售?
王石:公司推进装修房是公司通过进行广泛市场调研,深入分析潜在客户需要的前提下所做的战略选择。这一战略符合公司设定的战略目标,同时装修房也符合国家倡导环保节能的要求。公司将继续推进装修房。