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要点:
楼市以销量继续处在"低"位、价格继续"调"整的"低调"姿态迎来了万众瞩目的奥运。从我们重点跟踪大中城市7月楼市的情况看,整体成交量较6月出现了下降,上海、天津等此前表现较好的城市销量同比萎缩也变得非常明显;成交价格方面,除深圳因豪宅成交比例较高出现反弹外,其它城市都呈现走低的调整态势。总体上来看,房价普遍调整的迹象已经开始出现。
我们认为行业整体调整的时间和空间都还不够,房地产整体性的投资机会仍需等待,当然不排除相对大盘超跌所带来的阶段性投资机会。
在上半年我们就指出,虽然从当时来看,地产股的估值已经非常具有吸引力,有不少机构也以此作为推荐地产股的主要理由,但业绩在下半年存在下调的风险。从目前中报公布后的情况来看,研究员已开始纷纷下调业绩预测,这是一个不好的迹象,也说明所谓的估值优势是建立在前期乐观预测的基础上,存在较大的不确定性。我们并非盯着楼市炒股票,但认为脱离实体市场谈股票的估值优势没有意义。
从公司选择方面来看,我们前期建议投资者重点关注行业龙头,以及现金充裕、在行业调整时期能够灵活制定应对策略、保持销售通畅、并积极扩张的企业。但从近期万科、金地等龙头企业的中报情况来看,龙头企业受行业调整影响的程度超出了我们的预期,因此,我们的选股思路出现了一定的调整。
我们认为:大公司规模较大,资金腾挪的空间也相对要大,但由于大公司近几年的扩张速度普遍较快,尤其是06、07年大规模拿地的公司,目前资金情况确实比较紧张,好在其可以根据销售情况调整开、竣工计划,从而度过难关。短期内业绩增速放缓已不可避免,但生存问题不大,在行业调整过后将面临更大的发展空间,因而短期予以谨慎推荐,长期予以推荐评级。二线企业中,对于近年扩张较为激进的公司,资金紧张状况也非常突出,同时由于地价较高,未来两到三年的业绩增长存在较大的不确定性,应该予以回避;对于近年经营较为稳健,同时项目较为优质、业绩相对确定的公司予以推荐评级,这也是我们目前建议的一个选股思路。而对于三线公司,由于规模较小,抵抗风险的能力有限,同时经营管理等各方面不确定性的因素较多,仍然持回避态度。
从上述思路出发,万科、招商、金地下调至"短期谨慎推荐"、"长期推荐"的评级,招商地产虽然NAV折价幅度大,但业绩能否释放尚存在一定的不确定性。保利因业绩相对较为确定,维持"推荐"评级。