|
||||
都说实践是检验真理的唯一标准,那么,在房地产领域,租售比是否高于定期存款利率就是检验房价是否合理的唯一标准。
具体来说,同一座房产的年租金与总价之比高于同期银行5年期整存整取利率时,才能认为房产价格是合理的。
以北京亚运村地区某楼盘为例,其3居室156平方米的月租金为7000元,而售价为250万元,目前人民银行规定的5年期整存整取利率为5.85%。我们来计算一下,该房产年租金收入为84000元,是总价的3.37%,仅为5年期整存整取利率的58%,就是说把买房这250万元存进银行得到的利息是买房用来出租赚到的租金的几乎2倍!“吃瓦片”完全是亏本买卖!
反过来说,如果你有250万,存进银行,得到的利息减去房租,每月净挣5188元!
为什么用5年期整存整取利率来做参照标准呢?因为你拿出这些钱买了房子,等于把钱以整存整取方式存进了银行,国家限制5年内的2手房交易,所以你一般不会在5年内出售,所以以5年期整存整取利率为参照标准最合理!
现在国际上通行的判断房价是否合理的标准除了租售比之外,主要的还有房价收入比,那么为什么不用这个标准呢,因为租售比能衡量刚性需求!
“刚性需求”,简称“刚需”,近来频频被看涨派用来支持自己的论点,被看跌派使用估计很少。
什么叫刚性需求?看涨派把青年结婚、农民进城都当作买房的刚性需求,我看这就像说结婚必须摆酒席、进城必须住宾馆一样可笑。
刚需是那些人们必须的需求,就和吃喝拉撒一样,否则就是“软需”。对于结婚来说,刚需是那张证,对于进城的农民来说,刚需就是一个遮风挡雨的地方。
对于任何一个初到异乡的人来说,首先想到的是有个住的地方,谁也不会想到先买座房子,你放心,别说咱们老百姓,就算那些地产富豪,初到一个地方肯定也是这么想的,否则他们会在每一个到过的城市买房而不是仅仅花几千块钱住5星酒店的套房了!
所以,这些人到了新的地方长期定居,只有2种选择,一个是寄宿在亲戚朋友家,还一个就是租房了。否则就只有睡大街,这就是“刚需”!
而房价收入比呢,就很难做到准确、及时、合理地反映需要反映的指标。
作为房屋买卖来说,即有强烈的地域属性又没有强烈的地域属性。
说有强烈的地域属性,是因为房子的位置是无法替代的,可以说每一个楼盘都是不同的。买主看好了北京北城的房子,就几乎不会考虑南城的房子,更不要说去考虑西藏甚至越南的房子了。所以全世界、全国甚至全北京的平均房价都不能作为某一个区域甚至楼盘的衡量指标。
说没有强烈的地域属性,是因为任何地方的买主都可以来购买房产,美国、山西的买主也可以和北京的买主一起购买北京的房子,所以不能用美国、山西甚至是北京的平均收入来作为买主的收入衡量标准。
作为某一个具体的买主来说,他考虑的主要是总价而不是单价,他可以买贵的小房子,也可以买便宜的大房子,所以房价收入比无法选择合适的计算数据,也就不能作为房价是否合理的衡量标准。
考虑到很少有人会用全款买房,按照第2套房40%首付款、现行长期贷款利率7.83%计算,租售比的数值还应该提高,就是说7000元租金房子的合理房价比我们上面计算的143万还要低,大概是120万左右。
当然,这个比值的使用在2手房交易中最简单,新房怎么办,可以选择相同区域或者相邻的2手房做参考。在我国来说,房价的组成中,一般建安成本占25%,土地成本占25%,拆迁成本占25%,毛利占25%,其中能贬值的就是房子本身,按照70年的折旧率(其实只有50年)计算,每年的折旧(或者叫房子的贬值率)大约是0.36%,把隔壁2手房的合理价格加上贬值率乘以其年份,就应该是新房的价格了。
有人说上面举的租房比买房出租合适的例子不正确,因为买房即使每年损失6万多元,但是几十年后可以得到1套房子,而租房子几十年后付出2百多万却什么也没得到。其实不然。
本文并没有建议永远不买房,而是提供了一个简单而准确的判断房价是否合理的工具,只要房价合理,还是可以买房的。
按照我国房价10年左右1个周期来看,去年达到了第2个高峰,那么估计在2、3年左右会达到谷底,这时就可以出手买房,和去年买房相比,以损失20万房租的代价节省近百万的房价,何乐而不为呢?